После затяжного строительного бума девелоперский рынок Южного Урала столкнулся с заметным охлаждением: за 8 месяцев объемы ввода жилья в Челябинской области сократились на 23,5%. В условиях жесткого проектного финансирования, сжатия рынка ИЖС и трансформации покупательского спроса классическая модель «продать квадратные метры в чистом поле» больше не гарантирует финансовую устойчивость. Выигрывают игроки, готовые создавать автономные территории с собственной социальной, коммерческой и событийной инфраструктурой. О том, как масштабировать девелоперский продукт до 130-гектарных загородных экосистем, бережно заводить тяжелые коммуникации вглубь лесных массивов и зачем инвестировать ресурсы в сложнейший городской арт-объект «Семя жизни» в преддверии получения челябинском статуса культурной столицы, – в интервью «Нефти.net» рассказал руководитель компании «ЭРА Девелопмент» Андрей Шлотгауэр.
– Андрей, зачем загородному девелоперу инвестировать ресурсы и смыслы в городскую черту Челябинска? Какую главную бизнес- или личную цель вы преследуете, делая такой подарок городу?
– Для меня Челябинск – это не просто территория, на которой мы реализуем свои проекты. Это город, с которым связана вся наша профессиональная жизнь. Поэтому мне важно не только создавать здесь новые пространства для жизни, но и участвовать в том, каким город будет становиться дальше.
«Семя жизни» родилось именно из этого ощущения. Нам хотелось создать для Челябинска что–то действительно значимое – не коммерческий объект, а общественное пространство, которое будет открыто для всех.
Я воспринимаю это не как благотворительность и не как отдельную от нашей основной деятельности историю. Это продолжение нашего профессионального подхода. Мы много говорим о том, что современный девелопмент – это не только здания, а среда вокруг человека. И если мы действительно в это верим, то должны применять этот принцип не только в собственных проектах. Поэтому «Семя жизни» для нас – это возможность выразить своё отношение к городу через конкретный объект. Создать место, которое будет интересно людям, станет частью городской среды и со временем получит собственную историю.
Мне очень близко само название, в нём есть идея начала, роста и будущего. И мне хотелось бы, чтобы этот объект стал именно таким символом для Челябинска – символом города, который продолжает развиваться, сохраняя связь с природой, человеком и своей собственной историей.
– В метафору «Семя жизни» заложена идея непрерывного роста – природы, человека, городской среды. Этот природный манифест выглядит как открытый вызов историческому индустриальному бэкграунду Челябинска. Готов ли город ментально принять такую «зелёную», экоцентричную философию?
– Я бы не называл это вызовом индустриальному Челябинску. Индустриальная история – это фундамент нашего города. Благодаря людям, которые строили предприятия, развивали производство, создавали экономику, Челябинск стал тем городом, которым мы его знаем сегодня. Эту историю не нужно противопоставлять природе. Но город развивается. И сегодня у нас есть возможность добавить к его индустриальному характеру ещё одно измерение – больше внимания к человеку, природе и качеству городской среды.
Именно поэтому нам близка метафора семени. Семя – это не готовый результат. Это начало жизни и возможность роста. Мне кажется, это очень точный образ для города. Челябинск тоже продолжает расти и меняться. И хочется, чтобы вместе с экономикой, промышленностью и инфраструктурой развивалась и среда, в которой человеку приятно находиться.
Я вообще не верю в идею, что людям нужно навязывать какую-то философию. Если пространство действительно хорошее, человек сам это чувствует. Поэтому наша задача не в том, чтобы чему-то учить горожан. Мы хотим создать место, которое будет вызывать эмоцию. А дальше каждый человек сам наполнит его своим смыслом.
– Арт-объект проектируется не просто как статичная скульптура, а как инклюзивное общественное пространство с технологичным благоустройством и световыми сценариями. По сути, это принципы плейсмейкинга, которые вы применяете в загородных проектах «Органика» и «Эстетика». Насколько сложно было защищать перед властями проект, который требует не просто выделить землю, а гармонично вписать сложную инженерно-ландшафтную экосистему в уже существующую ткань города?
– Мне кажется, самое сложное здесь – как раз выйти за рамки привычного понимания арт-объекта. Мы изначально не хотели делать просто скульптуру, на которую человек посмотрит несколько минут и пойдёт дальше. Нам хотелось создать пространство, в котором человек задержится. Поэтому вокруг самого образа «Семени жизни» мы закладываем полноценную общественную среду: благоустройство, ландшафт, световые сценарии, доступность для разных людей. То есть объект должен работать не только визуально, но и эмоционально, функционально.
Для нас это продолжение того подхода, который мы используем в собственных проектах. Мы всегда стараемся думать не только о здании, но и о том, что происходит вокруг него. Как человек входит в пространство? Куда он идёт? Где может остановиться? Что он видит? Что чувствует?
В городе это, конечно, сложнее, потому что пространство уже сформировано, вокруг существует сложившаяся городская среда. Поэтому здесь особенно важно найти баланс – не привнести что-то чужеродное, а сделать объект естественной частью города. И я благодарен за возможность реализовать эту идею именно в рамках подготовки Челябинска к статусу культурной столицы. Для нас это возможность внести свой вклад в этот большой городской процесс.
– Развитие масштабных пригородных зон часто критикуют за создание «маятниковой миграции». Как в ваших проектах решается эта проблема? Смогут ли загородные кварталы «ЭРА Девелопмент» генерировать полноценные рабочие места и собственную культурную повестку внутри себя?
– Я считаю, что современный загородный проект должен постепенно уходить от модели «дом – машина – город». Если человек покупает дом или квартиру за городом, но каждый день вынужден проводить значительную часть времени в дороге, это ещё нельзя назвать полноценной городской средой. Поэтому мы смотрим на загородные проекты гораздо шире, чем просто на жильё. «Органика» задумана как экосистема, где со временем должны появляться общественные пространства, коммерция, сервисы, образовательная инфраструктура, места для спорта и отдыха. Часть людей действительно продолжит работать в Челябинске – и это нормально. Но чем больше функций человек сможет закрыть рядом с домом, тем меньше необходимости постоянно ехать в город.
Мне вообще кажется важным другое: пригород не должен быть местом, куда человек уезжает из города. Он должен стать самостоятельной частью агломерации – со своей экономикой, культурой и собственными сценариями жизни.
– «ЭРА Девелопмент» выросла из строительной компании «Мегастрой», которая начинала с субподрядов по внутренней отделке многоэтажек. В какой момент вы поняли, что переросли рамки классического подрядчика?
– Когда ты много лет занимаешься строительством, в какой–то момент начинаешь смотреть на объект уже не только глазами подрядчика. Ты начинаешь понимать, почему именно здесь стоит этот дом, почему у него такая планировка, как человек будет пользоваться двором, что произойдёт с территорией через пять или десять лет. И появляется желание отвечать не только за качество выполненных работ, но и за конечный результат целиком.
Наверное, именно тогда и произошёл переход от строительства как услуги к девелопменту как ответственности за продукт. За почти 18 лет мы прошли очень большой путь. И сегодня мне интересно именно это – создавать проект от идеи и концепции до момента, когда в него приезжают первые жители и начинают называть это место своим домом.
– «Органика» – 130 гектаров и 18 тематических кварталов. Какие управленческие и финансовые риски умножаются, когда компания создаёт целую экосистему с собственной школой, детским садом и гостиницей?
– Главный риск такого проекта – в его масштабе. Ошибка в небольшом проекте может остаться локальной. Ошибка в проекте на 130 гектаров масштабируется вместе с ним. Поэтому здесь совершенно другой уровень ответственности – финансовой, управленческой, инженерной и репутационной.
Но есть ещё один важный момент. Когда ты создаёшь экосистему, невозможно думать только сегодняшним днём. Нужно понимать, каким это место должно стать через пять, десять, пятнадцать лет. Нельзя построить сначала дома, а потом подумать, где будут дороги, общественные пространства, сервисы и социальная инфраструктура. Всё это должно быть частью общей логики территории с самого начала. Для меня «Органика» как раз про такой подход. Мы не хотим просто построить определённое количество домов. Мы создаём среду, в которой человеку будет удобно жить долгие годы. И конечно, такой проект требует очень дисциплинированного управления ресурсами. Большой масштаб не прощает решений, принятых «на глаз».
– Как эскроу-счета изменили финансовую модель вашей компании? Помогло ли это очистить загородный рынок Челябинска от «серых» бригад или, наоборот, усложнило жизнь системным игрокам?
– Переход на проектное финансирование и эскроу в целом изменил рынок. И я считаю это важным этапом его взросления. Для системного девелопера это означает значительно более высокие требования к финансовой модели, прозрачности проекта, документации и планированию. Нельзя просто сказать: «Построим, а дальше посмотрим». Экономика проекта должна быть рассчитана заранее и выдерживать проверку. Для покупателя это, прежде всего, другой уровень защищённости.
Что касается небольших и неформальных игроков, то я бы не стал говорить, что эскроу автоматически убрал их с рынка. Но требования к системности действительно стали значительно выше. И это хорошо. Потому что строительство дома – это не просто найти бригаду и договориться о цене. За человеком, который покупает недвижимость, стоят его жизнь, его семья, его деньги и его ожидания. Девелопер должен понимать масштаб этой ответственности.
– Малоэтажные кварталы «Эстетика» позиционируются как компромисс между городским комфортом и загородной тишиной. Как вам удаётся удерживать баланс между затратами на инфраструктуру «в чистом поле» и конечной стоимостью квадратного метра?
– Баланс достигается не за счёт того, чтобы экономить на том, что видит покупатель. Наоборот, здесь очень важна правильная экономика проекта с самого начала: плотность, архитектурные решения, инженерия, организация территории, логистика строительства. Мы стараемся смотреть на объект как на единую систему. Если принимать решения по каждому элементу отдельно, стоимость действительно начинает быстро расти. При этом я не считаю правильным превращать инфраструктуру в статью, которую нужно просто минимизировать. Хорошая территория – это часть продукта. Покупатель приобретает не только площадь внутри стен. Он покупает то, как будет выглядеть его обычный день: как он зайдёт домой, где припаркует машину, куда выйдет вечером, что увидит из окна, будет ли ему спокойно во дворе.
Поэтому наша задача – не сделать максимально дешёвый квадратный метр. Наша задача – создать понятный по цене и качеству продукт, в котором каждая вложенная в инфраструктуру часть действительно работает на качество жизни.
– «Органика» строится буквально в лесу с акцентом на сохранение природного ландшафта. Как завести тяжёлую технику и проложить коммуникации, не уничтожив природу?
– Это один из самых сложных вопросов проекта – и одновременно один из принципиальных. Если мы говорим человеку: «Вы покупаете дом в лесу», а потом перед строительством вырубаем лес, мы разрушаем саму идею продукта. Поэтому природный ландшафт для нас – это не декорация. Он становится исходным условием проектирования. Инженерные решения приходится подстраивать под территорию, а не наоборот. Это сложнее, дороже и требует гораздо больше проектной дисциплины. Где–то приходится менять трассировку коммуникаций, где–то – организацию строительных процессов, где–то – отказаться от удобного решения в пользу более бережного. Но именно здесь и проявляется разница между просто строительством и девелопментом территории. Ты не можешь сказать: «Так будет проще». Нужно спросить себя: «А что останется после нас?» И если через несколько лет человек будет гулять по «Органике» и воспринимать лес как естественную часть своей жизни, значит, мы приняли правильные решения.
– В загородных кварталах «Эстетика» вы сделали ставку на разнообразие планировок и квартиры с просторными террасами. Как реагирует консервативный челябинский покупатель? Готовы ли люди переплачивать за открытое пространство?
– Поначалу отношение действительно было довольно осторожным. Уральский климат заставляет человека рационально относиться к каждому квадратному метру. Поэтому покупатель закономерно задаёт вопрос: «А сколько месяцев в году я буду этим пользоваться?» Но постепенно отношение меняется. Терраса – это не просто дополнительные квадратные метры. Это возможность вынести часть повседневной жизни наружу. Утром выпить кофе, летом поужинать, посадить растения, просто открыть дверь и оказаться на воздухе. И здесь мне нравится наблюдать, как меняется сам запрос покупателей. Люди начинают выбирать не только метры и количество комнат. Они выбирают сценарий жизни.
Мне кажется, именно поэтому малоэтажный формат сегодня становится интереснее для Челябинска. Он даёт возможность соединить привычный городской комфорт с тем, чего в городе часто не хватает, – пространством, воздухом и ощущением собственного места.
– В 2026 году вы получили Благодарность Губернатора Челябинской области за вклад в строительную отрасль. Если оглянуться назад, какой объект в вашей карьере был самым тяжёлым с точки зрения реализации, но именно он сформировал Андрея Шлотгауэра как эксперта в девелопменте?
– Наверное, я бы не стал называть один объект. Меня как руководителя сформировал скорее сам путь – переход от выполнения отдельных строительных работ к ответственности за весь проект. Каждый следующий этап требовал другого уровня мышления. Сначала важно было научиться качественно строить. Потом – управлять большими командами и сроками. Затем – понимать экономику проекта, продукт, спрос, архитектуру, территорию.
А сегодня самый большой вызов – научиться создавать среду, которая будет работать не только в момент сдачи проекта, но и спустя много лет. Наверное, это и есть главное изменение, которое произошло со мной за эти годы. Раньше я смотрел на объект как на результат строительства. Сейчас я смотрю на него как на часть жизни людей.
И это гораздо большая ответственность.
– Какого инфраструктурного объекта сейчас сильнее всего не хватает пригородным направлениям Челябинска?
– Мне кажется, пригородам не хватает не одного конкретного объекта, а комплексной инфраструктуры повседневной жизни. Когда территория развивается быстро, сначала появляются дома, а потом уже приходится догонять их школами, детскими садами, медициной, торговлей, общественным транспортом и местами для досуга.
Нам нужно изначально мыслить пригород как полноценную среду, а не как место, где человек только ночует.
– Идеальный дом для челябинца через пять лет – квартира в центре или собственный дом в организованном пригородном квартале?
– Я бы не противопоставлял эти форматы. У разных людей разные сценарии жизни. Кому–то принципиально важно жить в центре, кому–то нужен собственный дом и природа рядом. Мне кажется, будущее именно за возможностью выбирать. А задача девелопера – сделать так, чтобы, выбирая пригород, человек не отказывался от качества городской жизни. Чтобы у него были хорошие дороги, сервис, безопасность, общественные пространства, образование, спорт и всё необходимое рядом. Тогда загородная жизнь перестаёт быть компромиссом и становится осознанным выбором.
– Какую главную ошибку совершают начинающие девелоперы, пытаясь зайти в сегмент комплексного загородного строительства?
– Они недооценивают масштаб задачи. Иногда кажется, что загородный девелопмент – это просто купить землю, построить дома и продать их. На самом деле дом – только одна часть большого продукта. Нужно понимать территорию, инфраструктуру, инженерию, транспорт, архитектуру, экономику, будущего жителя и то, как проект будет развиваться через несколько лет.
И ещё одна очень важная вещь – нельзя начинать такой проект только с расчётом на быструю прибыль. Если ты создаёшь территорию, люди должны почувствовать, что ты действительно вложился в неё. Не только деньгами, но и временем, вниманием, отношением. Потому что в конечном счёте хороший девелопмент – это когда после твоей работы место становится лучше, чем было до неё. И если жители это чувствуют, проект начинает жить уже не только за счёт девелопера. Он становится частью жизни людей.