До середины XVIII века село Харлушево, что в 27 верстах от Челябинска, то и дело страдало от набегов кочевников. Населяли его преимущественно казаки и упрямые старообрядцы. Чтобы вернуть раскольников в лоно официальной церкви, государство в 1873 году возвело здесь единоверческий храм Покрова Пресвятой Богородицы. Однако староверы упорно игнорировали его, предпочитая свои молельные дома. Пока в 1910–м на приход не пришел отец Феодор Суханов.
Выходец из крестьян, успевший до духовного сана побывать владельцем механической мастерской, Суханов оказался прирожденным новатором. Вместо того чтобы жить на аренду от церковных земель, он пахал наравне с прихожанами. А чтобы спасти село от простоев из–за частых поломок земледельческих орудий, батюшка вспомнил мирское прошлое и открыл слесарно–кузнечную и токарную артели. Купленные в складчину сеялки и молотилки работали бесперебойно – так в челябинской глуши появился один из первых успешных кооперативов. Еще одним прорывом отца Феодора стала борьба с младенческой смертностью: он за свой счет отправлял деревенских женщин учиться акушерству в город. Село расцвело.
Когда в 1919 году пришли красные, Суханов отказался бросать паству. Новая власть гуманизма не оценила: осенью священника арестовали. За него просили всем миром, но заступничество односельчан не помогло – в октябре того же года Феодора Суханова расстреляли.
Более века спустя, когда Сергей Григорьев проектировал первый в России умный коттеджный поселок в тех самых Харлушах, эта история вышла из архивного забвения. Большинство девелоперов загородной недвижимости не усложняют себе жизнь: они выбирают понятные и привычные названия улиц – Лесная или Березовая. Но душа Сергея просила иной глубины – такой, чтобы соответствовала месту, где встанут сотни семейных очагов. Включая дом самого Григорьева.
Обнаружив в архивах имя Суханова, он получил одобрение в епархии. Там имя священника записали на старославянский манер – улица Феодора Суханова. И можно было бы схватиться за голову из–за потенциальных опечаток в документах, но Григорьев решил ничего не менять. Сложное, непривычное имя, наоборот, цепляло внимание и заставляло людей задавать вопросы. Память о батюшке–новаторе ожила в умном поселке нового века.
Этот подход – отказ от стерильных шаблонов в пользу подлинного культурного кода места – стал визитной карточкой девелопмента «Группы Голос». О том, почему современному застройщику важно раскапывать архивы полуторавековой давности, как технологии будущего привить на исторический фундамент и кто он – челябинский «горожанин» новой волны, мы говорим с Сергеем Григорьевым, автором проекта и директором по развитию «Голоса».
– «Голос» десятилетиями задавал стандарты высотного и среднеэтажного строительства в самом Челябинске. «Голос Горожане» – ваш первый масштабный выход в сегмент ИЖС. Зачем сильному городскому девелоперу заходить на загородный рынок, который исторически считался хаотичным и сложным для системных игроков?
– Сперва это был проект, который я планировал реализовать самостоятельно, потому что, как и вы, не понимал, зачем он нужен «Голосу». Мы с семьей годами искали комфортный вариант жилья за городом. И пришли к выводу, что не хотим отказываться от городской квартиры, но и обычная дача нам не подходит. Нам нужен был дом выходного дня в месте с невысокой плотностью застройки, без многоэтажек, но с комфортной инфраструктурой. И раз уж ни один из существующих поселков не казался мне идеальным, я захотел построить его лично и заодно таким образом самореализоваться. «Голос Горожане» стал для меня отдушиной, чем–то большим, чем просто урбанистический проект.
– А как вышло, что к проекту присоединился «Голос»?
– Я пришел с концепцией и участком к генеральному директору, чтобы попросить порядка 20–30 миллионов рублей для стартовых затрат. Рассказал о своей идее и о том, что на рынке есть такая ниша. Сергей Валерьевич ответил: «Работай над проектом, привлекай людей, воплощай, посмотрим, что получится». Так родился «Голос Горожане». В процессе его осуществления пришло понимание, что загородный дом – очередной продукт в эволюционной цепочке потребления недвижимости. «Голос» всегда предлагал жилье комфорт– и бизнес–класса, средняя площадь квартир в наших проектах 67–70 квадратов. Логично, если владелец такой двушки выберет, например, дом с тремя спальнями общей площадью 90 м2. Я признателен Сергею Валерьевичу, что он принял проект как родной. Иначе в нынешних условиях некоторые вещи вряд ли удалось бы реализовать на желаемом уровне.
Практически сто процентов наших покупателей – клиенты «Голоса», они доверились нам именно потому, что знают, чего ждать от бренда. Сейчас проект на стадии строительства, озеленение полностью сформируется только через пару лет. Все, что у нас было, – сайт, буклет и идущая стройка, но уже на этом этапе мы продали на полмиллиарда рублей.
Есть еще одна причина, почему «Группа Голос» решила выйти в сегмент ИЖС. Рынок многоквартирного жилья давно неплохо организован. В отличие от него рынок индивидуального строительства хаотичен и состоит в основном из продукта нерегламентированного качества. В последние годы ситуация меняется, законодательство открывает дорогу крупным игрокам. У потребителя появилась возможность купить дом у брендов с безукоризненной репутацией и понятными гарантийными обязательствами.
– Вы упомянули, что только благодаря «Группе Голос» смогли воплотить какие–то аспекты проекта так, как вы их представляли. О чем идет речь?
– Наш продукт максимально укомплектован, в России не так много проектов, по сопоставимой цене предлагающих покупателю и террасу, и навес, и инженерные системы. Мы учли очень много нюансов. Например, чтобы сэкономить, многие делают теплые полы без радиаторов и получают очень инертную систему, которая долго нагревается и долго остывает. В такую погоду, как сейчас, когда днем жарко, а ночью холодно, если включишь теплый пол с утра – будешь сидеть с открытыми окнами. А если откажешься от него до вечера, дом выстынет – ночью будешь мерзнуть. Получается, или обогревай улицу, или дрожи под одеялом. Мы дополнительно ставим радиаторы, потому что они позволяют быстро скорректировать температуру. Или вот еще базовая история: встаешь под утренний душ и ждешь, когда же тепленькая пойдет. В частном доме это зависит от пути, который нагретая вода должна пройти от котла до крана. В наших домах установлена циркуляция – маленький насосик, который постоянно гоняет воду. Электроэнергию он почти не тратит, зато позволяет практически сразу встать под душ.
У отдельных застройщиков можно купить то же количество квадратных метров, которое мы предлагаем, почти вдвое дешевле. Но окажется, что на доработку одной только коробки без участка и навеса уйдет еще несколько миллионов. При этом у вас не будет ни асфальтированной дороги, ни подведенного газа, ни тех тонкостей, из которых складывается комфорт.
– Само название «Голос Горожане» звучит как оксюморон: городские жители за пределами города. Какую ключевую «боль» челябинского горожанина вы хотите закрыть этой продуктовой концепцией?
– Когда я защищал проект в финале федеральной премии «Поселок года» в категории «бизнес–класс», один из членов жюри спросил: «Слушай, почему «Горожане»?» Это наша основная аудитория. 20 лет мы строим многоквартирные дома, нам доверились 35 тысяч семей. Наш посыл: сделаем загородную жизнь комфортной для тех, кто привык к городу. Одна из основных болей человека, который хочет переехать в поселок, – хаотичность окружения. Можно купить участок, рядом с которым ничего нет, но ведь лет через пять–десять и там что–нибудь построят. Еще нужно, например, содержать дорогу, которая принадлежит третьим лицам. Одни хотят скидываться на ремонт, другие – нет, это рождает ссоры. Поэтому в неорганизованном ИЖС многие вопросы повисают в воздухе и инфраструктура постепенно приходит в упадок. Для человека, привыкшего, например, к «Ньютону», где всегда почищены дорожки и подстрижены кусты, это, мягко говоря, некомфортно.
– Неужели философия своего дома без забот об инфраструктуре остается дефицитной в Челябинске?
– И не только в Челябинске, потому что ее очень трудно обеспечить. Во–первых, мало управляющих компаний, которые взялись бы комплексно за поселок. Даже в бизнес–классе в лучшем случае чистят снег и следят за шлагбаумом. Благодаря «Голосу» у нас работает мобильное приложение с функцией управления «умным домом», адаптированное под загород. Например, там есть «умная дверь», которую можно удаленно открыть, чтобы сантехник зашел и проверил котел. У любого частного дома есть септик, требующий регулярного обслуживания. У нас в приложении управляющая компания видит, что пришло время откачки, и уведомляет об этом владельца дома. Эта программа создавалась для полутора миллионов квартир, и если у тебя поселок на 100–200 домов, ничего подобного ты не сделаешь.
Еще одна сторона дела: чтобы сократить издержки на обслуживание, нужно изначально озаботиться качеством работы. И я говорю даже не о ровно положенной плитке. Перед домами мы делаем открытые палисадники с автополивом – для нас это удорожание, но иначе ни одна управляющая компания не справится с обслуживанием. Далее, для девелопера самое дешевое покрытие для благоустройства – газон. Опять же, выглядит он приятно для покупателя. Но управляющей компании это решение обходится очень дорого. У нас есть газоны со спринклерным автополивом, но больше сделан упор на кустарники и злаки. Такие посадки, сформированные с учетом местного климата и почвенных условий, гораздо менее требовательны к уходу и более устойчивы. А еще дают более насыщенную картинку и при правильном сочетании фаз цветения будут радовать глаз от ранней весны до поздней осени.
Еще одну идею, которую нам предстоит реализовать, можно назвать своеобразным шерингом. Когда живешь за городом, быстро обрастаешь оборудованием, которое требуется в лучшем случае пару раз в год, зато требует денег, места и обслуживания. Например, оборудование для барбекю и шашлыков. Я один раз за сезон готовлю плов в казане, куда мне все оставшееся время девать 20–литровую посудину? Взял у друга – третий день гремит в багажнике, никак не верну. Я бы с удовольствием заплатил условную тысячу рублей, чтобы управляющая компания принесла мне казан, а затем забрала его. Соответственно, будем у себя в парке делать мангальные и барбекю–зоны с дополнительными атрибутами – теми же тандырами. Захотел лепешек, напек, соседей угостил – заодно пообщались. В ИЖС важно создавать такие точки контакта. То же касается бань.
– Вы еще и бани строите?
– Загородная жизнь – это ведь не только дом, но и множество других элементов. Есть небольшие, такие, как забор. Один раз его поставил и лет 10 можешь больше не трогать. А есть объекты типа бани, требующие регулярного обслуживания. Это отдельное помещение, которым ты, если не заядлый парильщик, пользуешься раз в неделю. Перед использованием баню нужно правильно натопить, а после – прибраться. Инженерию периодически приходится чинить, септик чаще откачивать. В результате получаешь больше нагрузки, чем радости. Плюс финансовые затраты. Допустим, строительство бани обойдется вам в пять миллионов рублей. Если вложить эти деньги в банк условно под 10% годовых, то в месяц у вас будет около 40 тысяч на то, чтобы где–нибудь попариться без забот. Поэтому лучше мы построим один большой комплекс, где будут отдельные номерные баньки, рассчитанные на четыре–пять человек, и более крупное помещение для групповых парений. Естественно, возможностей в таком месте будет больше. Также мы запланировали хаммам, бассейн, холодный и горячий чаны и многое другое. У меня уже есть партнер – чемпион России по спа–баням, который возьмет на себя это направление. Мы сразу говорим, что комплекс будет работать и для внешних гостей, но для своих будут более выгодные условия, особый прайс и «плюшки».
– Вам не приходится корректировать финансовую модель в текущих условиях?
– Те же бани я изначально планировал реализовать как часть инфраструктуры. Но около года назад пришлось убрать их из бюджета проекта и привлечь частные инвестиции. Это не единственный пример, но даже так я лучше меньше заработаю на подобных кейсах, но не передам их на сторону. Условно, если за городом можно подшить брюки, значит, инфраструктура там – высший класс. Но по рыночным арендным ставкам ни одно ателье в загородном поселке никогда не откроется. А если я подготовлю уголок с отделкой и скажу: «За съем не плати, только создай этот сервис», все может получиться. Да, мне понадобятся инвестиции для привлечения таких якорей, как крупные торговые сети. Но и небольшие площади по льготным условиям для дополнительных сервисов я тоже планирую построить.
– Как повлияла на ИЖС отмена массовой льготной ипотеки?
– Из–за этого штормит рынок МКД. А на индивидуальном строительстве больше сказалось введение эскроу–счетов три года назад. Разрушена модель бизнеса, когда текущие дома достраивали за счет поступления денег от продажи новых. Плюс наложилась общая экономическая ситуация. Меня иногда спрашивают: «Не получится ли так, что вы этот проект не осилите и бросите?» У меня есть убедительный ответ. Сейчас «Группа Голос» строит около 170 тысяч квадратных метров, и проект «Голос Горожане» занимает всего 12,5 из них. Как думаете, компания, которая 20 лет формировала чистейшую репутацию, захочет подмочить ее на маленьком загородном проекте? Даже в сложных рыночных условиях мы выберем довести проект до ума.
ЭКСПЕРТНЫЙ БЛИЦ
– Главный тренд в загородной недвижимости Челябинска на ближайшие три года?
– Повышение конкуренции, качества продукта и его доступности для потребителя. Таков путь продуктовой эволюции, через который квартирный девелопмент проходил последние 7–8 лет. То же ждет и рынок загородной недвижимости.
– Что сложнее: расселить квартал под КРТ в центре города или построить поселок «в чистом поле»?
– Поселок в чистом поле. В городе переплетений интересов много, но и ресурсов с инструментами больше. За городом на инвестора ложится более длинный перечень обязательств и нет соседа, с которым можно объединиться для решения сложной задачи.
– Каким должен стать Челябинск в 2030 году, чтобы из него перестала уезжать амбициозная молодежь?
– В 2018 году мы делали ролик «Челябинск, чтобы остаться». Тогда это было для нас актуально. А сейчас мне кажется, что удержание молодежи – неправильная задача. Мы должны работать над расселением ветховарийного жилья и реновацией промзон. Это привлечет инвесторов, улучшит городскую среду, уменьшит количество сервисов. С такого ракурса молодежь, которая решит остаться, – только один из плюсов.