Одна из самых дорогих покупок в жизни большинства людей – свое жилье. Несмотря на повышение цен, спрос не падает, а только растет, как и объём вводимой в регионе жилплощади. К вопросу хочется подойти ответственно, чтобы потом не тратить время на решение проблем, которых можно было избежать.
Район, инфраструктура, управляющая компания и цена за квадратный метр известны заранее, подводные камни здесь вряд ли появятся. Другое дело – сама квартира или дом. При осмотре без специальных знаний и инструментов не всегда можно увидеть возможные дефекты, которые вылезут, конечно же, как только закончится ремонт. Как обезопасить себя и купить «здоровую» во всех отношениях квартиру? Александр Киприянов и Анна Хаматова (Майорова) из «Технической экспертизы и оценки» рассказали, как правильно выбирать недвижимость, чтобы выходить на сделку спокойно и уверенно. А заодно, что делать, если дефекты строительства всплыли лишь через пару лет.
– Конечно, при покупке мы рекомендуем обращаться в хорошее агентство недвижимости, состоящее в Региональной гильдии риэлторов. Там сориентируют по всем юридическим тонкостям и документам. А если говорить о техническом состоянии: когда вы едете принимать объект, а это сейчас чаще всего новостройка, приезжать на момент подписания акта приема-передачи лучше не одному, а со строительно-техническим экспертом, который обязательно состоит в реестре НОПРИЗ*, что предусмотрено Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. N 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Обычно застройщик не против грамотного специалиста привлеченного собственником, который объективно оценит ситуацию. Ведь он (застройщик) также заинтересован в том, что бы потом не платить неустойки, а сразу своими силами устранить найденные недостатки. Сделать это он обязан в течение месяца. Если этого не происходит, покупатель может обратиться в суд и взыскать с застройщика деньги на устранение дефектов.
– Когда лучше покупать квартиру, чтобы увидеть все возможные недостатки?
– Зимой. В идеале с ноября по март. Явные недостатки вы увидите в любое время, а температура -10 и ниже позволяет проверить один из главных скрытых недостатков – качество окон и швов. На проверку приходит специалист с тепловизором и видит все недоработки. В нашей практике много примеров, когда квартира хорошая, а окна оказались проблемные. Если взять квартиру летом, то только зимой получится обнаружить, что её промораживает. Конечно, есть более простые способы проверки, но это не даст такой гарантии как с тепловизором.
– Что делать, если такой дефект нашли?
– У покупателя есть 5 лет гарантии. В этот период застройщик обязан устранять все найденные дефекты в конструкции. Причем, именно изначальной конструкции. Если вы решите сделать ремонт и каким-то образом затронете проблемный участок, застройщик уже не будет нести за это ответственность. Если было вмешательство в конструктив, даже суд вам откажет. Поэтому ремонт можно делать только после того, как вы убедились, что всё в порядке.
Вообще, не все застройщики соглашаются исправлять найденные недостатки, а предлагают выплатить компенсацию. И чаще всего не в добровольном порядке. У нас в коллективе никто не покупает себе объект без приемки. Как-то начальнику одного из отделов пришлось судиться с застройщиком, потому что все 5 окон были кривые. Причем, он пытался договориться миром, сказал им, кто он по специальности. Но нет. В итоге, всё отсудил. Но, конечно, есть и ответственные компании, которые не доводят до суда, а договариваются и проводят ремонт недостатков своим клиентам.
– Сколько времени нужно строительно-техническому эксперту, чтобы все осмотреть и вынести заключение? Сколько стоит такая проверка?
– Это занимает около часа. Мы отправляем двух сотрудников, которые осматривают помещение и сразу показывают недостатки представителю застройщика. По стоимости все зависит от количества этапов. Если мы приезжаем и не находим недостатков, то берем деньги только за выезд и осмотр – около 5000 рублей. Если дефекты есть, то мы будем составлять акт с выдачей заключения. Это стоит 23 000 рублей. ИЖС, конечно, будет дороже, там нужно проверять все коммуникации.
– Какие у нас в регионе самые частые проблемы у нового жилья?
– Раньше было 2 основных недостатка – ржавые пятна в панельных домах и трещины на отделке поверхностей. Ржавчина появлялась буквально за год, обои в квартире покрывались пятнами. Приходилось делать ремонт заново, наносить толстый слой штукатурки. Причиной были некачественно сделанные железобетонные панели. Сейчас это встречается всё реже. А от трещин, к сожалению, никто не застрахован и сегодня. Их нельзя увидеть на этапе покупки и предотвратить. Грунт под основанием здания – это «живая» субстанция, дом пошевелился, отделка треснула. Поэтому делать ремонт нужно не сразу, а года через три, когда произойдет, закончится усадка дома.
– Если квартира, которую я хочу купить, позиционируется как элитное жилье, я могу рассчитывать, что всё будет идеально?
– Никто ни от чего не застрахован. Да, у более ответственного «элитного» застройщика будет более строгий стройнадзор и технологический процесс. Но все строится примерно из одного бетона, из одних материалов. Стоимость квадратного метра по сути не влияет на качество работы отделочника. Все зависит от того, какой специалист ее выполнял. Иногда можно зайти в дом и в одной квартире все будет идеально, но на этаж выше совершенно другая история. Просто вышла другая бригада и всё. Недостатки могут быть везде, но все-таки от застройщика зависит, останется ли клиент доволен.
– Мешает ли отделка увидеть дефекты?
– Лучше покупать квартиру без отделки. Но тут вопрос, какой возможностью располагает человек. Может, ему сразу нужно заехать и жить. Но на практике отделка везде эконом-класса и именно она содержит львиную долю недостатков. Поэтому лучше не тратить на нее время и силы.
– Может ли застройщик отказать мне в продаже, если он не хочет ничего устранять и компенсировать?
– На момент подписания акта приема-передачи, когда объект разрешен к вводу в эксплуатацию, такого быть не может. Застройщик не имеет права отказать, он должен решить все вопросы.