В прошлом году многие жители Челябинской области столкнулись с серьезными трудностями. Экономические и политические волнения вызвали перемены, которые затронули разные сферы деятельности. Рынок недвижимости не остался в стороне. Стоимость на жилье поползла вверх и до сих пор не останавливается. Только в течение мая цена за квадратный метр в новостройках выросла в среднем на 10 тысяч рублей и в настоящее время колеблется в диапазоне от 90 до 150 тысяч. Но, несмотря на рост, люди продолжают покупать квартиры, брать ипотечные займы и интересоваться новыми проектами.
Покупают жилье по разным причинам: для одних это инвестиция, для других – желанный переезд. Спрос челябинцев не уменьшается, в том числе благодаря продлению льготной ипотеки для семей. Эксперты отмечают, что фактически половина населения приобретает квартиру именно с помощью кредитных программ.
У собственника компании «Южуралспецмонтажстрой» Сергея Манкевича статистика немного отличается. По его словам, в строящемся жилом комплексе «Алое поле» более 60 % покупателей не прибегают к ипотеке. В интервью «Нефти.net» Сергей поделился личным опытом и прогнозами в сфере недвижимости, а также рассказал, стоит ли ждать падения цен.
– Прошлый год для многих выдался непростым. Как эти события повлияли на рынок недвижимости? Работы на площадках не останавливались?
– 2022-й стал судьбоносным и непростым годом, и не только для россиян. Но все-таки это больше коснулось геополитики. Если говорить о строительной отрасли – на нас изменения практически не сказались. Мы как строили, так и строим, не останавливаясь. Я считаю, что рынок недвижимости в Челябинске чувствует себя лучше, чем даже пять лет назад. В предыдущие годы жилье, которое продавали за копейки, «сломало» рынок города. Но в сегменте хорошего, дорогого жилья все нормально.
– Скачок цен на материалы вам не мешал?
– Да, цены на материалы в начале года, конечно, выросли беспрецедентно. Мы, безусловно, понимали, что придется поднимать и цену квадратного метра. Когда растет себестоимость, прайс не может оставаться неизменным. Но о приостановке стройки не думали никогда.
– Тем не менее тряхануло не по-детски…
– Да, но нас трясло всегда. И в 1998-м, и в 2008-м, и в 2014-м. Но это ничего не меняет. За четыре дня до начала СВО мы начали продажи, старт пришелся на 20 февраля. А 24-го объявили СВО. Народ не понимал, что делать дальше. Покупать или нет? В итоге кривая продаж 2022-го года была очень рваной. Всю весну никто не знал, что будет. Кто-то выжидал, кто-то, наоборот, бежал покупать и вкладывать деньги. Но и в более спокойные времена у нас никогда не было ровности, продажи всегда шли волнами. А если говорить именно об «Алом поле», мы выполняем установленный нами план продаж таким образом, чтобы средства на эскроу-счетах превышали определенный уровень, жилой комплекс строится за счет проектного финансирования ПАО «Сбербанк», и торопиться нет необходимости.
– Менее чем за полтора года цена на квартиры в «Алом поле» выросла в два раза.
– Да, стоимость квадратного метра выросла существенно. Но даже не только из-за роста цен на материалы. По ходу строительства мы стали улучшать проект. Возросшая цена позволяет это делать, позволяет строить в Челябинске жилье, достойное этого города.
Когда говорят: «Откуда такой ценник на квартиру?», я отвечаю: «Смотрите, вы заходите в панельный дом, вот у вас лифт, лестница, квартиры. Все. Стены побелены, лифт – где получше, где похуже. Больше ничего. У нас иначе. Вы заходите, перед вами красивая входная группа с остеклением в два этапа, с системой грязезащиты, дальше – лапомойка, где можно помыть животных, тут же большое помещение для хранения, где и велосипеды, и электроскутеры, и места для зарядки. Далее – холл: высота потолков – семь метров, в холле ресепшн, администратор, охрана, кофейня, детская комната на сто пятьдесят квадратов, бесплатный Wi-Fi. Пять больших лифтов, один из них с панорамным видом. Это лифтовые холлы и коридоры с дорогой отделкой. Это теплое алюминиевое остекление лоджий – самое лучшее и, соответственно, дорогое, какое только можно найти в регионе. Деньги на все это откуда-то нужно брать.
– То есть изначально вы все это не планировали?
– Мы увидели спрос и поняли, что, подняв цену до нового уровня, мы не отобьем желание клиента жить в комфортных условиях. Наш покупатель готов платить за те качество и инфраструктуру, которые мы предлагаем.
– У вас на третьем этаже комплекса будет расположен фитнес. Какая площадь будет под него сдаваться?
– Почти четыре тысячи квадратных метров, включая двадцатипятиметровый бассейн, куда жители смогут спускаться на лифте. Для нас это не совсем коммерческий проект, вложенные средства мы не оправдаем арендной платой. Фитнес нужен для инфраструктуры и сервиса всего комплекса. И таких вещей много. Взять вот входные двери в квартиру. Раньше в новостройках ставили самые дешевые полые китайские, и 90 % жителей их потом демонтировали и выкидывали. Мы же устанавливаем мощные массивные двери с красивой отделкой и надежными замками, в том числе электронными. Каждый такой экземпляр стоит почти двести тысяч рублей, и, я уверен, наши покупатели оценят то, что им не придется заботиться о замене.
– Как вы определяете класс ЖК «Алое поле»?
– Я бы сказал – премиум. Хотя кто-то не согласится с этим. В Москве недавно построили дом, там цена квадратного метра – 4,1 миллиона рублей. Вот это точно премиум. Но в Челябинске подобное невозможно. И класс нашего дома точно выше, чем бизнес. Если смотреть по балльной шкале, допустим, премиум – это 8, бизнес – это 5, то мы где-то на отметке 6–6,5.
– А кто ваш покупатель?
– В основном это собственник бизнеса или менеджер высокого звена. Чаще всего это семейные люди с детьми – все-таки локация благоволит этому: вокруг много детских садов, школ, институтов, парков.
– Вы замечаете, что требовательность покупателей меняется? Как думаете, что будет дальше? Будет ли расти притязательность и синхронизируется ли она с платежеспособностью?
– Клиент сейчас, действительно, более требовательный, чем еще пять лет назад. Это однозначно. И застройщики делают все, чтобы стимулировать рост запросов. И тут и там появляются новые интересные проекты, расширяющие горизонты представлений о прекрасном. Это формирует насмотренность и, соответственно, притязательность. Попробовав один раз что-то хорошее, ты уже не хочешь от этого отказываться. Но нужно не останавливаться и все время что-то придумывать.
– Если все-таки наступят более сложные времена, это скажется на ваших клиентах?
– В меньшей степени, чем на других. Конечно, много негативных событий может произойти, но я все-таки за то, что надо всегда идти вперед. И просто быть к ним готовыми.
– Что вы делаете для того, чтобы быть готовыми?
– Сила нашей компании – в единстве. У меня сформирована команда, с которой мы уже почти тридцать лет. Вместе мы прошли уже не один кризис и пандемию.
– Вернемся к покупателю. Появившаяся льготная ипотека каким-то образом изменила его портрет?
– Нас это не это коснулось. По статистике, мы единственные в городе, у кого больше 60 % сделок проходят без привлечения ипотеки. Поэтому изменения в ипотечном кредитовании, господдержка или ее отсутствие на нашего покупателя особенно не влияют.
– То есть вы не зависите и от колебаний процентной ставки?
– В меньшей степени, чем другие. Но при этом у нас есть много других выгодных предложений. Например, мы даем рассрочку от застройщика. У нас ведь ценник сильно варьируется в зависимости от этажа, направления, вида из окна. Поэтому с каждым клиентом мы разговариваем индивидуально и очень гибко подходим ко всем пожеланиям. Если человеку будет интересно взять субсидированную ипотеку – оформим и ее. А еще мы единственные, кто делает перепланировки по желанию заказчика. Купил человек не одну квартиру, а две, три, четыре и хочет их объединить. И мы готовы выложить стены и провести все коммуникации сразу по его планировке. И потом, в итоге, введем все в эксплуатацию одним адресом. Это огромная экономия времени и затрат для покупателя. Такое предложение у нас действует до сентября.
– Квартиры с отделкой стали серьезным трендом? Или это предложение действительно только в сегменте дешевого жилья?
– У этого тренда большое будущее, ведь это очень удобно. Скорее всего, в следующем проекте у нас будет часть квартир с отделкой, а также демо-квартира, которая наглядно продемонстрирует, какие мы используем материалы. И тогда клиент еще на стадии доотделочных работ будет понимать, нравятся ему наши решения или нет. Безусловно, квартира с отделкой будет дороже. Но в том ритме, в котором живет наш покупатель, ценность подобного предложения сложно переоценить.
– Скажите, хотя уже миллион раз было оговорено, что стоимость жилья падать не будет, но тем не менее – почему все так в этом уверены? Чего вы ждете в ближайшее время от цен?
– Цена на квадратный метр точно не упадет. Она складывается не только от конъюнктуры рынка продаж и аппетита застройщика. В первую очередь это – затраты на строительство. Материалы, техника, наемные сотрудники. Стоимость рабочей силы за последние полтора года выросла стремительно. И стоимость материалов, особенно металлоемких, опять поднимается. Пока это некритично, но если тенденция продолжится, то осенью будет еще одно подорожание.
– Вам интересны инвесторы?
– У нас нет такой потребности. Любой инвестор, который просто пришел и купил десять квартир, – в будущем твой потенциальный конкурент, забирающий у тебя часть прибыли. Да и мы больше интересны для конечного покупателя, которому важен образ жизни, а не только количество квадратных метров.
– Какие новые проекты вы планируете запускать?
– У нас есть несколько задумок, но в работу они пойдут, скорее всего, в 2024 году. В планах – целый квартал премиум-класса, аналога которому нет в Челябинске. Главное отличие всех наших проектов в том, что все они будут в центральной части города. Мы будем использовать тот опыт, который получаем с ЖК «Алое поле», и максимально соблюдать все стандарты, одновременно делая интересные предложения по отделке, наполнению, инженерии. То есть эргономика эргономикой, но есть такие фишки, которые в наше время позволяют человеку жить более комфортно. У нас в городе пока еще никто не предлагал таких вещей. Будем ли мы первыми – посмотрим. Но важно не то, кто стал первым, а чтобы это вообще появилось в нашем городе. У коллег-застройщиков такие возможности тоже есть.
– Сформулируйте краткий рецепт успеха для застройщиков в 2023 году.
– Наверное, для каждого он свой. А для нас, как я уже говорил, – идти вперед не оглядываясь. Придумывать новые, более интересные решения и думать о том, что впереди будет только лучше и лучше.