Стремительный рост реального сектора экономики подталкивает предприятия к расширению производственной базы и запуску новых линий. Выбор производственной площадки – дело ответственное и небыстрое: в одной точке должно сойтись множество факторов – от просторного и светлого цеха, отвечающего современным требованиям, до удобных подъездных путей и наличия кадровых ресурсов. Все эти «боли» собственников бизнеса закрывают индустриальные парки, предлагающие производственные, офисные и складские помещения под разный запрос.
Визитной карточкой ГК «КУРС» стал складской логистический комплекс Е3, возведенный недавно в Челябинске, на проспекте Ленина, 3, рядом с ТРК «Алмаз». На площади 23 тысячи квадратных метров разместился сортировочный центр Wildberries, а в перспективе ближайших лет здесь появится инновационный технопарк.
Еще один значимый проект – индустриальный парк GREENPOLIS, современный высокотехнологичный комплекс в формате light industial класса А, соответствующий современным мировым стандартам. Индустриальный парк займет территорию площадью 17 гектаров в поселке Красное Поле Сосновского района. К нему будет подходить новый дублер объездной дороги в северо-западной части города. Универсальное назначение зданий, которые возводятся по европейской технологии, позволит разместить здесь и чистое производство, и офисные помещения, а также торговые залы и шоурумы. Неоспоримым достоинством проекта является удобная локация – всего лишь в километре от центра густонаселенного спального района, что решает проблему кадрового дефицита.
«Это принципиально новый формат индустриального парка, где будет реализована технология экополиса – уникального, комфортного и зеленого, которое станет удобным местом для работы за счет природного ландшафтного каркаса, – рассказывает директор ГК «КУРС» Евгений Ерёмин. – GREENPOLIS создается с чистого листа – по-новому, инновационно, для бизнеса и людей, как кластер для развития производства и науки в регионе, где создаются комфортные условия для возникновения предприятий малого и среднего бизнеса».
Сейчас в индустриальном парке уже начато строительство первого здания площадью шесть тысяч квадратных метров. Получены техусловия на подключение к газу и электросетям, спроектированы локальные очистные сооружения, оборудована скважина для промышленного забора воды. Проект удачно сочетает промышленные цеха, офисные и складские помещения; в нем продуманы удобные подъездные пути и парковочное пространство. А энергоэффективные инженерные сети позволяют оптимизировать расходы на эксплуатацию здания.
По оценкам Евгения Ерёмина, строительство будет завершено в следующем году. Однако с появлением инвестора, заинтересованного в приобретении или долгосрочной аренде помещений, девелопер готов форсировать проект. «Если раньше у предпринимателей болела голова о том, где найти новые заказы и как расширить рынки сбыта, то теперь – где взять рабочие руки и найти производственные помещения большей площади, чтобы нарастить выпуск продукции и закрыть все контракты», – рассказывает он.
Государство предлагает различные программы, которые, как ожидается, должны стимулировать бизнес инвестировать средства в расширение производства и строительство новых цехов. Но, беря землю в долгосрочную аренду за условный рубль, предприниматель сталкивается с непредвиденными препятствиями, связанными с получением техусловий на подключение к газу и проведение коммуникаций, со строительством дороги. Все это тормозит процесс: два, а то и три года уходит на различные согласования. «Ситуация патовая: и деньги уже немалые «в землю зарыты», а до запуска производства дело так и не дошло, – говорит Евгений Ерёмин. – А драгоценное время упущено, и перспективную рыночную нишу столбят за собой более расторопные конкуренты. Просто каждый, я считаю, должен заниматься своим делом: девелопер – строить, а производственник – выпускать продукцию. Федеральные розничные сети уже пришли к этому пониманию: вместо того чтобы терять время на строительство собственных складских комплексов, арендуют подходящие помещения и концентрируют усилия на настройке бизнес-процессов для агрессивного захвата рынка. Понятно, что предпринимателям не привыкать делать что-то не «благодаря», а «вопреки», но все же хотелось бы помочь им сократить и облегчить путь. Тогда и отдача будет на порядок выше».
Промышленная ипотека на производственные здания, льготное финансирование реконструкции цехов советских времен и субсидирование арендной ставки для производственных помещений могли бы стать действенными мерами государственной поддержки, которые приведут к стимулированию развития реального сектора экономики и импортозамещения, убежден Евгений Ерёмин.
Чутко улавливая тренды и запросы рынка, ГК «КУРС» анонсировала проект по строительству логистического комплекса на территории индустриального парка «Композит» в десяти километрах от Челябинска. Привлечь средства для реализации масштабного инвестпроекта – строительства складского комплекса площадью восемь тысяч квадратных метров и офисного центра с парковочным пространством на 120 машино-мест – компания рассчитывает посредством инновационной финансовой модели: размещения ценных бумаг на внебиржевых площадках. На первом этапе планируется привлечь сто миллионов рублей, полученное финансирование будет направлено на капитальные вложения.
«Кредитные ставки сейчас высокие, поэтому привлечь деньги на инвестпроект через размещение бумаг на внебиржевом рынке, а затем поделиться с инвесторами прибылью – вполне рабочая схема», – считает Евгений Ерёмин.
Оператором первого выпуска акций выступает инвестиционная платформа Bizmall, которая входит в реестр аккредитованных Центробанком игроков. Прогнозируемый срок окупаемости проекта составляет 7,4 года, нерасторжимый период инвестиций – семь лет. Уже заключен договор федеральным арендатором, что дает гарантии стабильного финансового потока и соблюдения сроков реализации проекта. По оценкам аналитиков компании, средняя дивидендная доходность в ближайшие десять лет составит 12,17 %, а среднегодовая доходность – 31,26 %.
«Мы постоянно ведем работу по поиску и привлечению сторонних инвесторов, которым в принципе интересны вложения в коммерческую недвижимость и рентный доход. Во всем мире вложения в недвижимость не считаются «быстрыми» деньгами: если срок окупаемости составляет восемь-десять лет, это считается очень хорошим показателем. Кроме того, это актив, который позволяет при необходимости увеличить кредитную массу», – говорит Евгений Ерёмин.
К слову, технопарк «Композит», расположенный рядом с поселком Октябрьским, в двадцати минутах езды по автодороге «Меридиан» от железнодорожного вокзала, также успешно сочетает преимущества производственного и логистического кластеров и делового центра. На огромной территории (индустриальный парк образован из земельных участков общей площадью 53 гектара) будут построены не только складские, но и производственные помещения. «Вся необходимая разрешительная документация уже получена, проложены коммуникации, подведены газ, электричество, сейчас делаем удобные съезды, – рассказывает Евгений Ерёмин. – Не буду скрывать: у этого проекта была не самая простая история, и чтобы в полной мере стали понятны масштаб и замысел, понадобится еще лет пять. Но самые трудные этапы уже позади, так что дальнейшее развитие пойдет интенсивными темпами».
Стоит отметить, что удачные с точки зрения логистики расположение и применение современных технологий строительства обусловили размещение на этой площадке распределительного центра компании «ЭТМ», одного из ведущих российских дистрибьюторов электротехники и инженерных систем. Складской комплекс площадью 9 400 квадратных метров будет построен по формату build to rent. Проектирование здания уже завершено, ведутся строительные работы.
«Мы приняли стратегически важное решение об увеличении складских площадей на Южном Урале, поскольку большое количество крупных клиентов, в том числе и заводов, располагается именно здесь, – прокомментировал начальник технического управления ЭТМ Сергей Цуканов газете «Коммерсантъ». – Строящийся комплекс полностью удовлетворит наш запрос на дополнительные складские площади на ближайшие несколько лет».
У компании «ЭТМ» на сегодняшний день уже девять логистических комплексов и более двухсот точек продаж в разных регионах страны. Коллаборация с одной из крупнейших российских дистрибьюторских компаний открывает простор для взаимовыгодного сотрудничества, поэтому производственные площади в парке «Композит» представляют особенный интерес для предприятий, выпускающих электротехнику, инженерное оборудование и комплектующие.
Помимо уже существующих объектов, ГК «КУРС» готова возвести на территории индустриальных парков здание с промышленными цехами или складскими помещениями по техническому заданию заказчика, которое учитывает специфику и потребности бизнеса.