Есть ли потенциал у рынка ИЖС в Челябинске, что ищет покупатель и привлекает ли сегмент инвесторов? Экспертное мнение директора «Голос. Загородная недвижимость» Сергея Григорьева.
Мы оцениваем потенциал спроса на качественный ИЖС достаточно высоко. Общий тренд на рынке жилья связан с улучшением условий жизни. У большинства семей уже есть какая-либо недвижимость, и со временем они переходят к следующему формату – из небольшой квартиры в более просторную, затем из квартиры комфорт- или бизнес-класса в собственный дом. В этом смысле ИЖС можно считать одной из верхних ступеней такой эволюции.
За последние десять лет в Челябинской области заметно выросла доля жилья комфорт- и бизнес-класса. В прошлом году комфорт- даже обогнал эконом-сегмент по количеству введённых квадратных метров – 665 тысяч против 441 тысячи. В перспективе пяти-десяти лет часть жителей таких комплексов будет готова сделать следующий шаг. И этим покупателям уже недостаточно домов начала 2000-х годов с маленькими окнами, простыми фасадами, отсутствием благоустройства и инфраструктуры. Они будут искать загородный продукт, сопоставимый по качеству с современными многоквартирными комплексами.
В регионе крупных комплексных проектов ИЖС по-прежнему немного. Массового выхода системных девелоперов в этот сегмент мы пока не видим. Скорее, рынок испытывает дефицит именно качественного предложения для постоянного проживания. Поэтому в ближайшее время нас ждут структурные изменения – будет расти доля посёлков комфорт- и бизнес-класса. Это приведёт и к увеличению цены.
Расширяться будет и география. Сейчас значительная часть проектов сосредоточена на северо-западном направлении, но в перспективе будут развиваться и другие пригороды Челябинска. Для покупателя обычно удобнее переехать в ближайший пригород, сохранив привычные маршруты, школу, детский сад, круг общения и бытовые связи, чем пересекать весь город. Поэтому развитие новых направлений может дополнительно увеличить объём и разнообразие спроса.
Что касается изменения формата домов, то сейчас мы видим тренд на уменьшение площадей. Речь не идёт о том, чтобы жертвовать комфортом – скорее о рациональном подходе. При грамотной планировке для семьи вполне достаточно 100–150 квадратных метров, на которых будут и отдельные спальни, и большая гостиная, и несколько санузлов, и дополнительная кладовая на кухне, и постирочная.
Если мы говорим о материалах, то приоритет люди отдают каменным домам – из кирпича или керамоблока. Мы больше любим керамику за её характеристики. Другая технология, которую мы применяем, – индустриальная, уже проверенная нами на МКД. Покупатель реагирует на неё хорошо, в спросе эти дома ничем не отличаются.
Существенно меняет рынок применение в ИЖС закона о долевом строительстве. Сейчас в Челябинской области 2 таких проекта. Один из них – наш посёлок «Голос Горожане». 214-ФЗ гарантирует покупателю строительство не просто его дома, а инфраструктуры. Человек получает ещё и часть общедолевого имущества, характеристики которого прописаны в проектной декларации: сколько дорог, сколько тротуаров, какие скверы и детские площадки. Так же, как в многоквартирном доме. И застройщик уже не может этого не сделать.
Как следствие – появляется возможность для нормальной эксплуатации инфраструктуры. Она не останется бесхозной и не окажется в собственности сторонней организации. Жители платят управляющей компании за содержание своего общедолевого имущества. И это гарантия сохранения определённого уровня комфорта после завершения строительства проекта.
Несмотря на потенциал спроса и цены, качественный ИЖС пока сложно считать универсальным инвестиционным инструментом. Если цель условно спекулятивная – вложить, перепродать, заработать, то профессиональный инвестор скорее выберет квартиру – этот рынок более понятный и системный.
Современные же проекты ИЖС создаются прежде всего для постоянной жизни или отдыха владельца, а не для перепродажи или сдачи в аренду. Это стратегическая инвестиция для семьи. Действительно качественный, комплексный продукт останется ценным и ликвидным и через 5, и через 10 лет. Ты будешь получать должный уровень комфорта, пока живёшь в нём. А если появится необходимость продать, сможешь сделать это на выгодных условиях. Мы как раз ориентируемся на такую аудиторию. В первую очередь потому, что нам важно сохранить среду в нашем проекте.