Индивидуальное жилищное строительство в последние несколько лет обеспечивает высокие показатели всего рынка недвижимости. Так, в октябре 2024 года каждый десятый кредит в России был выдан на строительство частного дома. Как эксперты объясняют повальный спрос на жилье за чертой города?
2024 год стал для девелоперов проверкой на прочность. Льготная ипотека закончилась. Центробанк поднял ставку до 21 процента. Строительные материалы выросли в цене на треть. Казалось бы, рынок недвижимости должен замереть, однако спрос на ИЖС в Челябинской области взлетел на 30 процентов. При этом популярностью пользовались далеко не все загородные проекты. Потому что настоящий кризис – это фильтр для бизнеса. Он показывает, кто из застройщиков заточен играть в долгую и при этом способен быстро меняться под запрос покупателя.
ЧТО В ТРЕНДЕ?
О том, как изменились вкусы и предпочтения клиентов, говорит основатель строительной компании «Эра Девелопмент» Андрей Шлотгауэр, автор проектов загородных поселков «Европейский», «Европейский-2» и ЖК «Эстетика».
– Современный покупатель – взрослый, прагматичный, внимательный. Его не соблазнишь красивым фасадом жилых комплексов и громкими обещаниями застройщиков. Во главе угла такие ценности, как хорошая экология, безопасность и приватность. Сегодня покупатель осознанно выбирает загородную недвижимость площадью до 100 м² – такой дом проще обслуживать и впоследствии продать. Второй тренд – отделка «под ключ» – чтобы сразу жить, а не тратить нервы на ремонт. Еще один основополагающий критерий – энергоэффективность, в нынешних реалиях уже ставшая базовым стандартом.
В итоге в борьбе за покупателя побеждает не агрессивный маркетинг, а комплексный подход. Девелопер, предлагающий покупателю не просто жилье в загородном поселке, а целую экосистему для комфортной жизни. В современных поселках за чертой города воздух чище, а природа ближе – прямо за порогом таких ЖК обычно находится живописный лес. На территории тихо, чисто, безопасно. Создана вся необходимая инфраструктура, детские площадки, зоны для занятий спортом. Организовано крепкое соседское комьюнити – люди, живущие бок о бок, в свободное время вместе готовят барбекю, играют в футбол и устраивают пробежки по окрестностям.
– Проект «Европейский 2» – история не про «дом с участком», а про «место силы», в которое хочется возвращаться. К нам не просто «переезжают из города» – люди, решившиеся на покупку, качественно меняют свою жизнь, – говорит Андрей Шлотгауэр.
НОВЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ
С 1 марта 2025 года вступили в силу новые законодательные изменения. Эскроу–счета в ИЖС стали обязательными. На деле это означает, что загородное жилье начнет соответствовать условиям семейной ипотеки – одной из немногих льготных программ, оставшихся на рынке. Кроме того, семьи с детьми при оплате взноса за дом смогут воспользоваться средствами материнского капитала. Эксперты говорят об эскроу–счетах, как о позитивном факторе, влияющем на спрос.
По оценкам экспертов спрос на ипотечные кредиты для приобретения домов ИЖС вырастет. При этом с 1 июля Центробанк установит макропруденциальные лимиты по ипотеке. Чтобы снизить риски, банки станут скрупулезнее подходить к оценке заемщиков, что повлечет за собой увеличение числа отказов в целевых займах. В свою очередь, это сдержит рынок и покупательскую способность.
СКОЛЬКО СТОИТ?
По данным аналитического исследования сервиса ЦИАН, в июле 2024 года средняя стоимость земельного участка с инженерными коммуникациями в России увеличилась на 25 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 243 тыс. рублей за сотку. Себестоимость возведения дома выросла с 70–85 до 95–110 тыс. рублей за квадрат. Рыночная цена готового дома без отделки сегодня колеблется в районе 120–140 тыс. рублей за м². Наиболее перспективны инвестиции в премиум–сегмент, где доходность составляет порядка 8–12 процентов годовых.
Что в условиях роста цен делать участникам рынка? Покупателям – не верить в «дешевле некуда». Инвесторам – смотреть на глубину идеи, а не широту обещаний. Девелоперам – либо расти, либо уйти, – считает Андрей Шлотгауэр.
– Рынок не умер – он стал взрослым. Кто это понял – строит будущее, – говорит эксперт. – Тот, кто по–прежнему смотрит на ИЖС, как на временное жилье, – в прошлом. Будущее – за теми, кто создает стандарты. Мы давно это поняли и потому идем вперед.