2026 год — это уже другой рынок. И действовать на нем по правилам 2025-го — как под копирку точно не стоит, считает Валентин Корытный, основатель компании «DAN-Недвижимость».
«Сегодня главный вопрос инвестора звучит иначе: не «как быстро заработать», а «как не потерять и приумножить разумно», – говорит эксперт. О том, что действительно изменилось и где искать адекватную доходность, читайте в интервью журналу «Нефти.net».
Эпоха «быстро купить – быстро продать» закончилась
«Быстрым» заработком в понимании инвестора с момента начала пандемии считалось 25-50 % годовых. В сегодняшнем рынке найти такую доходность почти невозможно. Количество проектов с доходностью превышающей 20 % годовых минимальна.
В 2020–2024 годах инвесторы привыкли к высокой доходности. Повышенный спрос с 2020 года, дешевая ипотека, пандемийный разворот в сторону увеличенных площадей квартир утроившийся спрос на ИЖС разогнали стоимость объектов на рынке.
Понятным и привычным способом инвестирования с высокой доходностью являлись новостройки, которые давали годовой прирост от 25 до 50% годовых в зависимости от концепции проекта , его локации, сроков сдачи, масштабов строительства, города и региона в котором он расположен и многих других факторов. Этот аномальный период показал исторический факт разрыва в стоимости на первичном и вторичном рынках доходящего до 43% но это уже история.
Новостройка диктует цену
С момента бума новостройки в стране именно она определяет ценовую политику рынка.
Если говорить образно, вторичка напоминает пожилого человека. Пока услышит новости, пока перестроится, пока отреагирует… Новостройки уже успевают уйти вперед.
Считалось, что вторичка подтягивается к стоимости новостройкой за год-полтора и то полностью не догоняя ее. Учитывая объем анонсированных и уже строящихся жилых комплексов за период с конца 2023 по настоящее время есть вероятность, что вторичке потребуется еще больше времени, хотя не факт что все жилые комплексы будут построены в указанные амбициозные сроки учитывая изменившуюся конъюнктуру рынка. Я не говорю о недостроях, а предполагаю что строить будут меньше и дольше.
Инвестиции в новостройку сегодня подойдут тем, кто готов ждать 2-3 а может быть и 5 лет. При этом подходить к выбору и расчету приобретаемого объекта стоит намного внимательнее и доскональнее чем ранее. Особенно, если вы планируете не просто сохранить ваши средства, а еще и получить определенную годовую доходность. Вторичка же как была так и остается инструментом для инвесторов с более консервативной стратегией.
География инвестиций: где уже поздно, а где еще рано
Формула «инвестировать в свой регион» работала с 90-х. 90% инвесторов вкладывались туда, где живут – это психологически комфортно и понятно.Но время и рынок как собственно его тренды и тенденции не стоят на месте, что требует кардинального изменения в инвестиционных подходах к различным типам недвижимости.
Санкт-Петербург, который с 2016 по 2022 год демонстрировал рост до 50% годовых преимущественно на апартаментах и новостройках, сдал позиции. Сегодня это скорее рынок стабилизации. Потенциал кратного роста уже реализован.
Северо-западное направление – всегда самое популярное и дорогое. Это мировая формула
Москва трансформировалась из инструмента заработка в инструмент сохранения капитала. Да, 350 тысяч за метр могут стать 500 через несколько лет. Но с учетом ипотеки, сроков сдачи, ремонта чистая доходность требует серьезной аналитики.
Кроме того, сроки ввода часто сдвигаются, высотные комплексы перенасыщены студиями, ликвидность мелких лотов уже не безусловна. В Москве сегодня интересны: западное направление, средняя этажность, концептуальные проекты. Близость к паркам важнее, чем к метро.
В Екатеринбурге высокая конкуренция застройщиков (их кратно больше, чем в соседнем Челябинске например) что делает рынок сложным для спекулятивных стратегий. Многие частные инвестиционные проекты в жилую и коммерческую недвижимость Екатеринбурга не показали желаемой доходности за последние 2 года.
Сочинский рынок собственно также как и рынок Краснодара очевидно перегрет и требует корректировки на понижение: снижение туристического потока, уменьшение интереса инвесторов и желание переехать жить простых людей существенно уменьшились. Это не говорит о том, что потенциал этих направлений исчерпан. Следует ожидать корректировки ценовых категорий, изменения спроса, появления новых более бюджетных жилых комплексов, большего развития тех типов недвижимости, которые требует сегодня рынок. Например логистическая недвижимость в этих направлениях имеет очень хороший потенциал для развития.
Одним из немногих, а может быть и единственным регионом в своем роде в России, где стоит ожидать не только реальную доходность в ближайшие несколько лет а также гарантированную сохранность средств является Республика Алтай. За последние 10 лет рынок жилой недвижимости здесь вырос более чем на 700%. Сопоставимой динамики в стране просто нет.
Регион настоящего и будущего, который растет
Некоторые инвесторы рассматривают зарубежную недвижимость: Бали, Таиланд, Турция, Грузия ОАЭ и другие страны. Ряд проектов действительно показывают в этих направлениях неплохой рост. Но есть принципиальная разница.
В качестве реального примера предлагаю рассмотреть инвестиции в родную страну.
До Горно-Алтайска – 2 часа 10 минут прямым рейсом из Екатеринбурга. Крупнейший банк страны инвестирует и финансирует огромное количество различных проектов в республике Алтай. В 2029 году в Горно-Алтайске откроется новое здание международного аэропорта.
Недвижимость больше не приносит легких денег. Но она по-прежнему остается одним из самых надежных консервативных способов сохранить и приумножить капитал – если знать, куда, как и с кем смотреть в будущее
В этом же году будет открыта новая дорога, которая позволит добраться до крупнейшего горнолыжного курорта страны «Манжерок» за 15 минут на автомобиле. Кроме государственных инвестиций огромное количество частных инвесторов ринулись на Алтай строить и развивать объекты туристического кластера. В том числе это территория вызывает высокий интерес и у зарубежных инвесторов, которые вкладываются в строительство не только туристических объектов, или торговых центров и объектов логистического назначения. Уверен, что для многих россиян Горный Алтай на сегодня является лишь территорией РФ, о которой они читали, смотрели передачи и слышали много хороших отзывов. Но сказать, что большое количество россиян побывали и ощутили на себе незабываемую красоту, уникальность, сакральность, всесезонность, разнообразие интересов и многое другое из преимуществ Алтая нельзя. 200 солнечных дней в году, масса маршрутов и развлечений, способных удовлетворить потребности даже самых искушенных не просто заставляют вернуться, а многие люди принимают для себя стратегически важное решение, приняв Алтай как место для жизни. Трехкратное превышение спроса на аренду над предложением, постоянно растущий круглогодичный туристический поток, масштабные инвестиции, транспортная доступность, огромные територии, относительная близость других государств — и все это на территории нашей страны способствует благоприятному развитию инвестиционного климата.
Алтай – это не просто инвестиция, это вклад в будущее. Для многих пока неизвестная и непонятная территория. Побывав однажды, вам точно захочется не только вернуться неоднократно, но и проинвестировать обязательно.
Инвестиция в недвижимость имеет золотое правило: заходи в проект, когда он на старте и мало известен, имеет все шансы для роста и популярности. Понятие дефицита качественной недвижимости и высокого спроса на нее- это про Алтай не только сегодня, но и завтра.
Инвестиции в аренду: работает ли модель? Какие типы объектов подходят для инвестиций сегодня
1. Модель «купить квартиру, дом или апартамент и сдавать» не умерла. Современная модель предусматривает наличие разных типов объектов жилой недвижимости в портфеле инвестора. Жилая аренда требует прежде всего грамотной управленческой команды, современной системы контроля не только за арендаторами, а за всеми коммунальными, бытовыми и многими другими вопросами. Большинство недооценивают издержки, погодные условия, сезонность, географическое расположение объекта, популярность локации, требования арендаторов и гостей. Многие пытаясь сэкономить создают собственную управляющую компанию, что очень часто приводит к большим издержкам, а то, и к полному краху проекта. Современный портфель инвестора очевидно должен быть сформирован не из 3-5 объектов, а гораздо большего количества. В этом случае привлечение сторонней управляющей компании является арифметически выгодным и морально более спокойным инструментом с повышенной гарантией доходности.
Бензиновый кризис повлияет на все сферы бизнеса, все категории товаров, весь транспортный поток, всю логистику. Застройщики уже начали переписывать прайсы – на повышение. Это не временное явление. Это новая реальность, к которой нужно адаптироваться
2. Коммерческая недвижимость формата стрит-ритейл. Классическая формула коммерческой недвижимости – «купить за 100 арендных оборотов» – больше не работает. Логика была простой: купил за 100 000 рублей квадратный метр, сдал за 1 000 рублей – и через 100 месяцев окупил. Забудьте. Стоит отметить, что большинство инвесторов пользуясь этой формулой зачастую ошибались, не учитывая многих факторов: инфляция, налоги, арендные каникулы, простой между арендаторами, поиск нового арендатора и многое другое. Из этой 1 000 рублей реально остается намного меньше.
Сегодня реальный срок окупаемости стрит-ритейла – 18-22 года. Это уже не инструмент заработка. Это способ сохранения средств с пассивным доходом для консервативного инвестора, который готов ждать.
3. Логистическая недвижимость. У складской недвижимости, как и любого другого типа есть своя специфика. Она требует более обширного знания технической и строительной части объекта.
Безусловным требованием при выборе локации для размещения объекта или уже готового здания необходимо учитывать не только локацию, но и массу технических как возможностей, так и ограничений.
Спрос на аренду в конкретном направлении, близость к городу или конкретное место в городской черте, удобная транспортная развязка существующие и возможные в будущем подъездные пути, высота потолка здания или возможная этажность строительства, масштабы строительства, размещение одного или нескольких зданий на участке, конкурентная среда в зоне охвата и многие другие факторы непосредственно влияют на успешность ваших инвестиций. Стремительное развитие маркетплейсов подтолкнули логистику не только к высокому спросу, но и к увеличению арендой ставки и собственно самих сроков договора аренды.
Показывая таким образом инвестицию в складскую недвижимость стабильной и перспективной. Этот тип недвижимости подходит не для каждого инвестора. Прежде всего из-за высокого входа в проект. Тем не менее предприимчивые инвесторы стали использовать, например, подвальные помещения с целью переоборудования их под небольшие складские помещения.
Таким образом, на площади 100-300 квадратных метров и более возможна организация вполне себе стабильного, успешного, арендного бизнеса на территории города. У многих горожан нет собственного гаража а балкон в квартире в силу небольшой площади не всегда вмещает все необходимые вещи. Да и захламлять не хочется! Поэтому складские ячейки стали трендом для инвесторов средней руки. Что кстати существенно повысило не только спрос на покупку подвалов, имеющих отдельный вход с улицы, а также и на аренду ячеек 1,5-5 квадратных метров. Стоит отметить, что спрос на ячейки в настоящее время во многих городах существенно превышает предложение.
4. Инвестиции в туристический кластер. Челябинская область обладает всеми возможностями качественного развития туризма. На территории нашей области блее 3,500 озер, огромное количество рек, красивейшая природа, уральские горы, транспортная доступность и гостеприимность местного населения позволяют и подталкивают к развитию туристического кластера нашего региона.
В последние годы радует строительство и открытие объектов туристической сферы. Территории нашей области позволяют развивать самые смелые идеи. Уверен, что кроме частных инвестиций местного населения и наших соседей Свердловская область, Башкортостан — Челябинская область является инвестиционно-привлекательным регионом для федеральных инвестиций с целью строительства масштабных проектов.
Развитие этого направления не только придаст большей узнаваемости и популярности региону, а также существенно увеличит туристический поток, создавая новые рабочие места для населения.
Что будет с ценами?
Многие ждут снижения цен на недвижимость, но фундаментальных предпосылок для системного падения нет. Да, есть охлаждение спроса, корректировки в отдельных сегментах, рост сроков экспозиции. Но себестоимость строительства растет. Топливо, логистика, рабочая сила и многое другое дорожают.
Недвижимость не дешевеет в длинном цикле. Она может стагнировать и корректироваться по ряду определенных позиций. Но в системное падение вниз она пойти не может.
Критерии инвестобъекта
Перед покупкой я всегда задаю себе несколько вопросов:
1. Безопасен ли регион? Нет производств, нет экологических рисков? Чистый воздух, природа, минимум промышленности?
2. Есть ли долгосрочная программа развития территории региона в целом? Что будет с ней через 5-10 лет? Какие инвестиции туда идут? Какая инфраструктура строится?
3. Понятна ли сезонность дохода? Можно ли использовать и сдавать объект круглый год?
4. Какова транспортная доступность? Аэропорт, дороги, близость к городу?
5. Кто будет управлять?
Если на эти вопросы нет четких ответов, инвестицию лучше отложить или обратиться к грамотным консультантам.
Новая реальность
Пандемия трансформировала спрос. Банковские ставки пересчитали доходность. Топливный кризис изменит себестоимость всего. Мы вошли в период более сложной, но более зрелой инвестиционной недвижимости.
Сегодня выигрывают не те, кто «берет дешевле», а те, кто умеет считать, смотрит на 5–10 лет вперед, понимает логику развития региона.
Недвижимость – это не лотерея. Это шахматы. И в 2026 году партия стала сложнее.