В мае 2023 года ипотекой на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) воспользовались более 800 семей. Это больше, чем в мае прошлого года, в 3,3 раза. Наибольший интерес к частному домостроению – у жителей Московской области (рост объема сделок по сравнению с прошлым годом в четыре раза). Челябинская область также попала в десятку лидеров (рост в два с половиной раза). Андрей Шлотгауэр, генеральный директор Группы компаний «Мегастрой» и основатель поселка Европейский, уверен, что подъем интереса к ИЖС продолжится. Мы поговорили с ним о том, как можно построить дом по цене квартиры, для чего прописывать собственные правила еще на этапе создания концепции и многом другом.
– Последние несколько лет выдались непростыми: пандемия, СВО. Это повлияло на вашу компанию? Как вы себя чувствуете как девелопер?
– 2022 год стал серьезным испытанием для всей России, и для девелоперского бизнеса в том числе. Тем не менее мы не отказались от идеи создавать эстетичные домовладения, отвечающие всем стандартам европейского качества. И сейчас чувствуем себя прекрасно как никогда. У нас большой рост, и я считаю, что это – результат огромной работы, проделанной за последние лет пять. Да были факторы неопределенности, но, несмотря на некоторый дискомфорт, мы развиваемся – и это главное.
Санкции и закрытие границ никак не отразились на нашей работе, потому что у нас и так практически все было российское. Случился небольшой дефицит в моменте, но мы его преодолели: отечественные предприятия отряхнулись от шока, и все заработало, как прежде. Произошел резкий скачок цен на материалы, потом откат – сейчас проблем нет. Кирпича, бетона и дерева в России достаточно. Мы не зависим от импортных материалов, если рассматривать этот вопрос прямо.
– Консалтинговые компании с лета 2022 года говорят о снижении цен на рынке жилья в России. Как вы намерены удерживать спрос? Собственные программы льготного кредитования? Рассрочка от застройщика? Трейд-ин? Индивидуальные программы лояльности?
– У нас индивидуальное жилье, поэтому практически для каждого клиента мы подбираем наиболее удобные условия. Стараемся понять, что ему действительно необходимо, и, отталкиваясь от этого, предлагаем программу. И если раньше они были совершенно непривлекательные, то сейчас мы видим разные виды ипотеки по комфортным ставкам – семейную, IT, сельскую…
Если говорить о снижении стоимости, то в Челябинске она только поднимается. В сегменте ИЖС небывалый спрос, и, соответственно, высокие цены. Но мы стараемся держать свои обещания по ценообразованию.
– Сколько у вас стоит квадратный метр?
– В зависимости от объекта порядка 90 тысяч. Но мы меряем не квадратными метрами, а домовладениями. Так, в 2018–2019 годах, когда мы зашли на проект, дом в Европейском стоил минимум четыре миллиона. А сейчас готовые дома – от семи с половиной. У нас нет скидок или проседания по цене. Мы можем немного придержать объем строительства, но откатываться назад – не в наших правилах.
– А покупают на свои или заемные?
– Около 95 % – это ипотечные сделки. Даже я, имея возможность купить дом на свои, взял бы ипотеку: ставки настолько низкие, что это практически беспроцентный заем. Спасибо правительству за такие меры поддержки, без них девелоперам пришлось бы туго.
– Почему ИЖС вызывает столько интереса сегодня?
– Для покупателей меньше факторов риска, а качество жизни намного выше, чем в многоквартирном доме. По крайней мере, мы создали такую инфраструктуру, чтобы людям было комфортно и уютно.
– Ваше основное направление – ИЖС?
– Наше основное направление – комплексная концептуальная малоэтажная застройка. Мне нравится создавать эстетичную архитектуру и строить качественные дома для людей, а после наблюдать, как они счастливо живут в наших поселках. В идеале малоэтажная жилая застройка позволяет жить качественно иначе: ощущать себя частью природы, но при этом не чувствовать оторванности от городской жизни. Мы закладывали эту идею в строительство Европейского, и, я считаю, нам удалось ее реализовать.
Девелопмент – это постоянное расширение своего бизнес-портфеля. Как только ты перестаешь генерировать новые идеи, создавать проекты, думать о будущем и стремиться сделать еще лучше, ты оказываешься на дне. Необходимо постоянное совершенствование и обучение.
– А вообще сложно конкурировать?
– Я считаю, в сегменте ИЖС, а именно строительстве комплексных загородных поселков в Челябинске и Челябинской области сейчас нет альтернативы, только точечные застройки, реализованные не до конца. Мы сделали все ровно так, как изначально было запроектировали.
– Кто ваша целевая аудитория?
– Если рисовать портрет нашего покупателя, в основном это малый бизнес и руководители компаний с доходом выше среднего. Мы своим подходом задали определенный уровень и собрали людей конкретного социального слоя. Можно сказать, это наше УТП, потому что человек, выбирая среду обитания, всегда смотрит – а кто будут мои соседи? Мне жители первого поселка не раз говорили, что находятся в своей среде.
Когда ты приезжаешь сюда, то оказываешься в окружении зелени, леса, цветов, но в полной безопасности и со всеми плюсами города: школа, детский сад, магазин, асфальтированные дороги, освещение, видеонаблюдение, охрана, своя служба эксплуатации, детские игровые площадки… Фишка в том, чтобы задать определенный стандарт, который будет соответствовать обществу, живущему здесь и поддерживающему его. Почему в Европе все эстетично, качественно, аккуратно? Потому что это у них в крови. Русский человек же в среднем предпочтет дом с трехметровым профнастильным забором.
– У людей в России просто нет чувства безопасности, защищенности. Мы придем к этому, когда у нас будет чуть больше благоденствия.
– Да, и сейчас мы как раз пытаемся создать тренд среди тех, кто к нему готов. Больше того, уверен, что уже задали, потому что на нас равняются, к нам приезжают много специалистов из других регионов. Я называю таких людей «феодалами»: есть земля, но непонятно, что делать. Обычно ее межуют как карта упала, продают и забывают. После этого концепция рушится. Не контролируешь территорию – получаешь стихийную застройку. Мы изначально это понимали, поэтому прописали собственные правила на стадии разработки концепции и до сих пор ими живем. У нас размер дома соответствует земельному участку, продуман профиль улиц – ширина, тротуары, размеры придомовых газонов и клумб… Эту методологию мы планируем масштабировать и развивать не только в Челябинске.
– Как изменились требовательность, притязательность покупателя за последние годы? Какие, по вашим наблюдениям, характеристики, свойства, услуги из категории «бизнес» или «комфорт» перешли в разряд маст-хэв? От чего в сложные времена потребитель будет готов отказаться, а от чего уже ни при каких условиях не откажется?
– За последние годы покупатель сильно повзрослел, вырос в плане потребительских привычек и требований к санитарному минимуму, который должен быть в ЖК. Сейчас маст-хэв – это площадки с безопасным покрытием, охрана с видеонаблюдением, современные системы СКУД с распознаванием лиц, парк рядом с ЖК… «Бетонометры» – вчерашний день. Оглядываясь назад, мы понимаем, что были правы, изначально сделав упор на инфраструктуру. Можно было размежевать землю, поставить дома и быстренько продать их – люди были к этому привычны. Но сейчас наш подход превратился в норму.
– Опишите идеальный жилой комплекс, который вы построили бы при отсутствии финансовых и законодательных ограничений.
– На данный момент такой комплекс уже проектируется и в ближайшее время будет реализован. Оставим это интригой. Вообще, я делаю именно то, что хочу, потому что это приносит мне удовольствие. Не просто: «Сейчас вот такой тренд, будет хорошо продаваться, воспользуюсь». Что-то внутри отзывается: «Надо вот так» – и я строю. Все, что есть в проекте (минимализм, европейская эстетика), – это отражение того, что есть во мне. Изначально, если вставал выбор между качеством и большим заработком, я выбирал первое. Возможно, так проявляются мои гены, немецкая педантичность, заложенная в коде ДНК. Родители-педагоги еще в детстве привили мне любовь к труду, в том числе физическому, и тягу к созданию прекрасного. Сейчас я использую это в своих бизнес-стратегиях. И сына воспитываю так же: он в свои двенадцать уже «работает» в моей компании и вносит посильный вклад в общее дело.
– Ирина Хакамада сказала в одном интервью: «Если приумножение денег – единственная цель, мне это не интересно».
– Точно сказано! Если мне неинтересно что-то делать, никакие деньги меня не заставят. Я делаю только то, что мне нравится и близко. Но при этом не строю иллюзий, неосуществимых планов, не обещаю лишнего. Проектировщикам всегда говорю: «Ребята, не рисуйте веселые картинки, только то, что реально воплотить в жизнь». Позади вас стоит макет поселка, его сделали шесть лет назад. Если сейчас поднять коптер над поселком, вы увидите, что каждое дерево, каждая травинка соответствует тому, что я обещал людям на старте.
– Если ваша история не про деньги, то что является мерилом успеха?
– Мой успех измеряется опытом, навыками и знаниями, полученными за последние пять лет. Тем, насколько я смог развиться. Это бесценно. Когда-то я был готов купить эти знания, но не удалось, потому что аналогичных проектов не существовало. И сейчас я продолжаю прокачивать себя, принося пользу обществу и своим близким.
– Назовите три основные ценности.
– Первая и главная – порядочность во всем. По отношению к своей команде, к клиенту, к людям, с которыми меня сталкивает бизнес. Это мое кредо, и нет ни одного человека, которого бы я обманул или подвел. Лучше не заработаю, но спать буду спокойно.
Вторая – системный подход к тому, что делаешь. Система для бизнеса – важнейший фактор, и мы продолжаем ее выстраивать. И третья ценность – команда. Без профессионалов далеко не уйдешь. Я считаю, что вокруг меня собрались одни из лучших специалистов страны, и очень их уважаю. Хотя большинство ребят молоды, они не бегают из конторы в контору, а образуют стабильный коллектив и помогают мне создавать бизнес.
А если говорить о личных ценностях – это мои семья, бизнес и здоровье. Жена, делающая меня счастливым, – главный мотиватор в достижении жизненных целей.
– А выгодно быть порядочным?
– В моменте – нет, а в долгую – да. Жизнь показывает, что, будучи порядочным, ты всегда победишь.
– Вы начинали 15 лет назад. Чем Андрей Шлотгауэр версии 20.23 отличается от Андрея Шлотгауэра версии 20.08?
– Есть то, что не изменилось за эти пятнадцать лет: мои подход к делу и порядочность. А отличие в том, что я стал увереннее. Появились финансовая свобода и команда, на которую я могу положиться. В 2008 этого не было, и если случался какой-то срыв, то ответственность ложилась только на меня. Сейчас ее вместе со мной разделяют люди, работающие плечом к плечу. Также важно, что с годами я обзавёлся опытом, огромным багажом знаний и инструментов для воплощения своих идей и планов. Это сделало меня гораздо спокойнее и увереннее.
– Вам никогда не хотелось уехать?
– Нет, говорю же: мне нравится то, чем я занимаюсь. Достигая поставленных целей, получаешь колоссальное удовольствие. Вот все было на бумаге, в планах, а вот уже реализовано. И ты гуляешь по улицам, которые еще вчера носил в голове. Мы сами создаем то, что имеем. И сейчас я нахожусь в своей среде, в комфортных условиях, созданных мной лично с нуля.