Спросили мы у Валентина Корытного, основателя компании «DAN–Недвижимость».
И вот, что он нам ответил:
– Ответ на этот вопрос зависит от многих факторов, начиная от уровня финансовой грамотности и консервативности инвестора и заканчивая его долгосрочными целями. Банковские вклады сейчас действительно привлекательны, но, как показывает практика, люди редко размещают средства на срок более года, чтобы иметь возможность переоценить ситуацию. В силу своего менталитета, россияне осторожно относятся к долгосрочным вложениям, рассуждая так: «Отдадим на год, а там посмотрим, что будет – с недвижимостью, со ставкой, посмотрим, куда еще можно инвестировать». Существуют же разные инструменты – не только банковский депозит и недвижимость.
Безусловно, выбор зависит и от возраста человека – чем он старше, тем, как правило, более консервативен. И ему нужен понятный способ инвестиций. А зачастую это недвижимость. Поэтому, отвечая на вопрос, будет ли жив рынок недвижимости – первичной, вторичной, коммерческой – как инвестиционный, говорю: думаю, да. Этот рынок не настолько волатилен, как, например, рынок нефти, но он понятен для определенной категории людей.
Сегодня при наличии свободных средств я рекомендую обратить внимание на вторичный рынок. Если у вас наличка, покупайте вторичку.
За прошедший год образовался существенный разрыв в 38–42 % между стоимостью квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке. Вторичка значительно дешевле. И наибольшим спросом на ней пользуются объекты в хорошем состоянии с современным ремонтом и меблировкой, особенно с оборудованной кухней, учитывая сегодняшнюю стоимость мебели и техники. Они не будут простаивать.
В сегменте новостроек, вероятно, будет наблюдаться снижение объемов строительства. Цены на первичном рынке вряд ли будут падать, я в это не верю, но по некоторым позициям возможна корректировка. Особенно это касается квартир большой площади (от 90–100 м²), для которых застройщикам придется предлагать специальные условия и скидки. Потому что покупатели таких квартир – обычно семейные люди, которые задумываются: а не лучше ли за те же деньги приобрести дом? Человека среднего возраста начинает «тянуть к земле» – хочется, чтобы «здесь лучок рос, там редисочка, тут ребенок бегал, а вот там я сам на шезлонге лежал…»
Рынок недвижимости трансформируется. Меняется портрет покупателя и его предпочтения. И девелоперам следует пересмотреть подходы к проектированию жилых комплексов.
Разумнее разделять потоки жильцов с разными потребностями и образом жизни – например, выделять отдельные подъезды под студии для молодежи и многокомнатные квартиры для семей с детьми. А сегодня зайдите на любую лестничную площадку: две однокомнатные, одна трехкомнатная. Надо ли так строить? Конечно, нет. Потому что в однокомнатной квартире будут жить – кто? – как правило, студенты или молодые семьи. Они же спят раз в год, им хочется веселиться. А в трехкомнатной рядом – семья, где один ребенок маленький и второй на подходе.
Еще одна тенденция – рынок жилья продолжает сжиматься, и теперь студии по 14–15 м² не редкость. Девелоперы уменьшают площади, чтобы сохранить доходность, а покупатели вынуждены соглашаться на меньшее из–за высоких ставок по ипотеке. В таких условиях спрос смещается на вторичку, где сделки все чаще проходят либо за наличные, либо по схеме мены: часть деньгами, часть квартирой. При этом старый фонд, сталинки, хрущевки и брежневки, особенно на верхних этажах, теряет ликвидность – те, кто имел финансовую возможность оттуда переехать, уже сделали это.
Понимаете, людям в любом случае надо решать жилищный вопрос. Но интересно, что совсем молодое поколение, 23–25 лет, все чаще отказывается от владения жильем в пользу аренды, чтобы сохранять мобильность. В то же время семьи и люди среднего возраста стремятся к более спокойному и комфортному проживанию, ищут камерность, тишину, близость к природе, что увеличивает спрос на малоэтажное жилье и дома. Ценится современность проекта, который не будет быстро устаревать.
Средний срок владения объектами недвижимости для сегмента «комфорт» и «комфорт+» составляет 8–12 лет. После этого периода люди начинают задумываться о смене жилья на что–то более интересное. Резюмируя: недвижимость остается надежным инвестиционным инструментом, но меняется структура рынка, спрос и предпочтения покупателей. Важно следить за трендами и адаптировать стратегии инвестирования в соответствии с новыми реалиями.
К примеру, сегодня растет интерес к туристической недвижимости – базам отдыха, глэмпингам, гостевым домам. Этот сегмент становится новым инвестиционным направлением, так как спрос на короткие поездки и внутренний туризм увеличивается. Если раньше советские базы отдыха инвесторам были, по сути, неинтересны, то сегодня мы сталкиваемся с противоположной ситуацией – спрос настолько высок, что предложений на рынке катастрофически не хватает. И речь уже не только о традиционных базах отдыха – активно осваиваются прибрежные территории, бурное развитие получают глэмпинг–парки.
Что особенно важно отметить, инвестиционный интерес идет не только изнутри региона, но и извне – из Уфы, Екатеринбурга. Инвесторы прекрасно понимают, что наш регион действительно уникален своими природными богатствами – озерами, лесами, горами. Плюс развитая дорожно–транспортная инфраструктура, позволяющая комфортно добраться до любой точки на автомобиле.
Если посмотреть на тенденции, то еще недавно многие клиенты приобретали коммерческую недвижимость с единственной целью – сдавать в аренду и получать пассивный доход: купил помещение с федеральной торговой сетью – и слава богу, теперь все будет хорошо. Но ритейл тоже трансформируется, сокращает площади. Все больше покупок совершается в интернете. Зачем идти в магазин, если курьер привезет все необходимое прямо домой? Магазины неизбежно уменьшаются – если раньше это было 800 квадратов, то теперь 400, из которых 100 метров собственно магазин, а 300 – склад, работающий по модели пунктов выдачи.
Инвесторы начинают серьезно задумываться: что делать? Берут калькулятор, считают окупаемость того же магазина с рителейром и видят, что вместо привычных 10–12 лет сегодня нормальным и даже хорошим показателем являются 16–18 лет. А встречаются и проекты с окупаемостью 20–22 года. А вот если приобрести земельный участок, построить там несколько домов – не обязательно целый глэмпинг–парк – и сдавать их в аренду, то даже в не самый благоприятный сезон, ранней весной, когда вокруг серость, спрос остается высоким. А если на участке есть еще и озеро, то срок окупаемости инвестиций становится крайне привлекательным. И заметьте – это круглогодичный бизнес. Не хотите управлять? Делегируйте. Мы, к примеру, полностью берем на себя управление такими объектами для наших клиентов.
Говоря о производственных помещениях, промышленных объектах – спрос высок. В том числе и на логистическую недвижимость. Но здесь неизбежно придётся работать с реконструкцией и реконцепцией. Большинство таких объектов построены давно, и их техническое состояние оставляет желать лучшего. Задача – взять какой–нибудь старый, полуразрушенный цех и вдохнуть в него новую жизнь. Был гараж – стал холодный склад или что–то еще. Нужно рассматривать разные варианты трансформации. Но то, что векторы инвестиций в коммерческую недвижимость и в наш регион расширяются – это безусловный факт.