Оценка бизнеса и акций, разводы, споры, аварии… Герои этого материала решают порой самые неожиданные задачи. Об изменении спроса, необычных кейсах и принципах, лежащих в основе честной экспертной оценки, — в свежем интервью руководителей компании «Техническая экспертиза и оценка» Александра Киприянова и Анны Хаматовой (Майоровой).
Большая перемена
— Как изменился портрет заказчика за последнее время? Кто сейчас обращается чаще — крупный бизнес или частные лица? И какие запросы самые необычные?
Анна: Основным нашим заказчиком выступает суд. Мы производим экспертизы для судов различных инстанций в нескольких регионах страны — Республике Башкортостан, Курганской, Свердловской, Тюменской областях и даже в Москве. На втором месте по частоте обращений — юридические лица: от малого до крупного бизнеса, и на третьем — частные граждане. Последние обращаются по вопросам, связанным с судебными спорами, затоплениями, разделом имущества, приобретением крупной недвижимости и др.
Портрет заказчика меняется. В клиентской базе снизилось количество физических лиц, заинтересованных в оценке недвижимости. Сегодня эта услуга менее востребована в связи с недоступностью кредитов. К тому же банки стремятся автоматизировать типовую оценку с помощью искусственного интеллекта.
— Как ведет себя спрос в вашей сфере деятельности?
Анна: В текущем периоде изменилась структура нашего портфеля: вместо типовых розничных заказов увеличилось количество масштабных проектов, включая финансовые экспертизы, оценку акций и крупных бизнесов, строительно-технических экспертиз.
Александр: Условно говоря: вместо сотен оценок (по 3000 рублей за единицу) мы сконцентрировались на задачах с повышенной сложностью и трудоемкостью. Что с одной стороны требует от нас высокого профессионализма, с другой — приносит более впечатляющий финансовый результат.
Про цифровых оценщиков
— Ассоциация «ФинТех», Банк ДОМ.РФ и «Сбер» провели пилотный проект сервиса оценки рыночной стоимости недвижимости с использованием искусственного интеллекта. Нейросети сегодня способны проводить визуальный осмотр (дефектовку) по фотографиям и генерировать отчеты. Считаете ли вы ИИ угрозой для профессии оценщика или эксперта? Как цифровые технологии меняют вашу ежедневную практику?
Анна: В судебных спорах суды в обозримом будущем не перейдут на использование ИИ. Судебная экспертиза не сводится к двум цифрам и не является типовой задачей — она предполагает глубокий анализ всей совокупности документов. На текущем уровне развития ИИ на это не способен.
Вместе с тем мы ожидаем, что оценка типовых объектов в рамках ипотечного кредитования в ближайшее время будет полностью производиться искусственным интеллектом. Нейросети постепенно замещают оценщиков: например, Сбербанк уже использует ИИ при оценке квартир. Оценщики привлекаются только для работы со сложными объектами, для которых отсутствует широкий рынок.
Александр: Уже созданы сервисы онлайн-оценки транспортных средств. Для определения стоимости автомобиля достаточно ввести данные о регионе эксплуатации, марке, модели, модификации и годе выпуска. На основе этой информации можно получить справку о средней цене и акт для нотариата. Для типовых объектов такая оценка является достаточной. Стоимость транспортного средства определяется рыночными данными и статистикой. Следует понимать, что данный подход дает упрощенную оценку — среднерыночную цену без учета индивидуальных особенностей объекта. Подобные сервисы могут использоваться, если требуется отчет об оценке для подтверждения ценовых намерений. Однако в судебных спорах такая оценка не принимается, поскольку любой объект должен быть проанализирован человеком.
«Вы что творите…?»
— Сегодня наблюдается устойчивый рост количества судебных споров, связанных с некачественным ремонтом по ОСАГО, строительством и госконтрактами. Какая категория из них является наиболее сложной в техническом отношении?
Александр: Действительно, число споров по ОСАГО увеличилось. Основная причина — наличие двух методик расчета: рыночной и методики Банка России. Согласно последней, выплаты по ОСАГО носят компенсационный характер, то есть не покрывают полную стоимость ремонта, а лишь частично возмещают ущерб. Используемые справочники цен на запасные части и нормо-часа работ не соответствуют рыночным; расхождение может достигать трёхкратного размера в сторону занижения. В результате автовладельцы не имеют возможности отремонтировать транспортное средство на полученную сумму. При недостаточности компенсационной выплаты страдает итоговое качество работ.
Анна: Качество ремонта по ОСАГО часто не соответствует ожиданиям собственников транспортных средств. Владельцы рассчитывают на замену поврежденных деталей, однако фактически нередко получают автомобиль после кустарного выправления дефектов, со следами коррозии. Это и становится основанием для обращения в суд. Я лично столкнулась с подобной ситуацией. В страховой, куда я обратилась после аварии, мне отказали в выдаче направления на ремонт. Якобы документ я получу только после моего официального согласия с размером компенсационной выплаты. Цель страховой компании — оперативно перевести средства на счет и считать обязательство исполненным. А каким будет качество ремонта — для них вопрос десятый.
Александр: Страховщик осознает, что для или после приемки автомобиля из ремонта клиент вправе привлечь независимого эксперта. Рост количества экспертиз, вероятно, с этим и связан. Эксперт фиксирует ненадлежащее качество работ и выставляет требование об устранении недостатков. В результате сервис и страховая компания оказываются в убытке, поскольку последняя дала указание на ремонт вместо замены. И вроде бы хочется сказать: «Вы что творите…?», однако страховщик в определенном смысле является заложником сложившейся системы. Он находится между жестко регулируемым низким тарифом и обязанностью произвести выплату. Повысить тариф без соответствующего решения регулятора страховая компания не может. Объективно: если условия не позволяют осуществлять страхование, следовало бы прекратить деятельность в данном сегменте, тем самым продемонстрировав государству невозможность работы в существующих условиях. Однако мы все продолжаем барахтаться, пытаясь выжить в сложившихся обстоятельствах — вот такой порочный круг.
Бери что дают
— Рост изъятий недвижимого имущества для государственных нужд — это одно из направлений, увеличивающих объем рынка оценки. В вашей практике были подобные проекты?
Анна: Да, мы участвуем в таких проектах в рамках судебных споров. Преимущественно это изъятие квартир и комнат, реже — земельных участков.
Александр: По проектам комплексного развития территорий (КРТ) государство сносит аварийные дома и передает участки инвесторам для нового строительства. В данном случае оценка требуется для определения размера компенсационной выплаты собственникам изымаемого имущества.
Анна: Речь идет о многоквартирных домах, признанных аварийными и исчерпавших свой ресурс. Спор возникает, когда государство предлагает собственнику определенную сумму выкупа, а житель с ней не согласен и обращается к нам для проведения независимой оценки. Мы оцениваем рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, долю в общем имуществе собственников, стоимость земельного участка, а также величину нереализованного капитального ремонта. Расчет выполняется в соответствии с утвержденной методикой.
В настоящее время количество таких дел существенно выросло в связи с активной фазой реновации жилого фонда. При этом остается актуальной проблема несвоевременного признания домов аварийными и затягивания сроков постановки на капремонт. Например, инженерные сети в некоторых домах Челябинска требуют полной замены, однако плановый капремонт запланирован только на 2033 год. В таких условиях люди продолжают проживать в домах, формально признанных аварийными.
Судебные споры по изъятию объектов — это наша профильная работа, сочетающая методы оценочной деятельности и строительно-технической экспертизы. Мы являемся одними из первопроходцев в данном направлении. Наши заключения принимаются судами в 99 процентах случаев и даже легли в основу первых дел об изъятии недвижимости для государственных нужд. Таким образом мы внесли значительный вклад в формирование практики и методического обеспечения этого вида оценки.
Александр: Но… С 1 января 2027 года вступает в силу нормативный акт, согласно которому оценочная деятельность в рамках изъятия для государственных нужд будет осуществляться исключительно государственными экспертными организациями. Таким образом, при несогласии с предложенной государством суммой собственник будет вынужден обратиться к государственному же эксперту.
Анна: Мы сожалеем о данном решении, поскольку о независимой оценке в таком случае речь идти не может.
Китай — близкий и родной
— Поговорим о параллельном импорте. Сегодня рынок насыщен оборудованием и техникой, которые официально не поставлялись в Россию. Как в таких условиях проводится экспертиза и оценка подобных объектов?
Анна: Объемы параллельного импорта в настоящее время значительны. Данное направление достаточно развито, поэтому найти аналоги не составляет труда. В своей работе мы прежде всего обращаемся к участникам, наиболее вовлеченным в параллельный импорт — в частности, направляем запросы во Владивосток.
Например, требуется оценить станок или промышленное оборудование, которое пользуется высоким спросом. Для этого мы применяем метод индексации. Используем данные статистических служб (например, Евростат или национальные агентства страны-производителя). Мы анализируем изменение индекса цен производителей в соответствующем государстве с учетом экономической ситуации и динамики валютных курсов. На основе полученных значений пересчитываем стоимость данного оборудования на текущую дату.
Александр: Такая оценка чаще всего требуется при смене собственника объекта. Соответственно, юридическое лицо может использовать ее для постановки оборудования на баланс предприятия.
— Китайская техника, и автомобили в том числе, сейчас доминирует. С какими сложностями вы сталкиваетесь при оценке ее стоимости, качества, ликвидности, учитывая, что сервисная поддержка и наличие оригинальных запчастей часто остаются под вопросом?
Анна: Наш рынок давно насыщен товарами из Поднебесной, поэтому проблем с их оценкой нет. Это уже близкий нам, родной импортер.
Александр: Был период, когда эксперты боялись китайского оборудования. Для расчета стоимости восстановительного ремонта требуется определить стоимость запасных частей, а для этого, в свою очередь, необходимо точное наименование детали. Ранее ключевой проблемой являлась именно идентификация запчасти и, как следствие, определение ее стоимости. В настоящее время ситуация постепенно нормализуется. Со стороны законодателя была введена обоснованная норма, согласно которой поставляемое оборудование должно сопровождаться технической документацией, в том числе каталогами запасных частей.
— Затяжной период высокой ключевой ставки потребовал от оценщиков оперативно адаптировать используемые модели. Как именно изменение денежно-кредитной политики повлияло на вашу работу?
Анна: Мы уже говорили выше, что резко сократился объем заказов на оценку объектов ипотечного кредитования. И пока, несмотря на снижение ключевой ставки, восстанавливаться не собирается. Значительную долю этого сегмента занял искусственный интеллект: крупные банки, активно выдающие семейную ипотеку, проводят оценку типовых объектов самостоятельно с использованием ИИ. Мы не возражаем против данной тенденции. Наша принципиальная позиция — ориентация на удовлетворенность клиента. При необходимости мы готовы оказать поддержку, а если клиент может обойтись без нашего участия — дать соответствующие рекомендации. Наша цель — не только получение прибыли, но и защита интересов заказчика, даже если это не приносит прямой выгоды. Мы стараемся быть полезными для клиента в любой ситуации.
Удаленка — зло
— Пандемия и развитие телемедицины привели к возникновению «удаленной экспертизы» в технической сфере. Насколько объективным может быть заключение эксперта, который не имел доступа к объекту в реальности и работал только с фото-, видео- и документальными материалами, предоставленными третьими лицами?
Анна: В нашей практике такой подход не применяется. Все процедуры выполняются исключительно с личным выездом на объекты. Проведение осмотра является обязательным требованием Федерального закона об оценочной деятельности: мы должны получить доступ к объекту и осуществить его осмотр. Исключение составляют случаи, когда объект уже уничтожен — тогда проводится ретроспективная оценка, при этом в заключении прямо указываются основания для ее проведения. В рамках судебной экспертизы в 99 процентах случаев осмотр объекта также производится непосредственно экспертом.
Добавлю, что даже в ситуации, когда суд констатировал отказ сторон в предоставлении доступа к объекту, мне удалось найти возможность его осмотреть. Мы стремимся лично ознакомиться с объектом максимально возможными способами.
Александр: Проведенная нами экспертиза всегда будет объективной. Однако следует различать объективность процесса и характер выводов. Существует четыре типа экспертных выводов: категоричные, вероятностные, условные и вывод о невозможности производства экспертизы. Категоричный вывод формируется при условии непосредственного осмотра объекта. Если оценка производится по фото- и видеоматериалам, необходимо определить, отражают ли они характеристики, значимые для принятия решения. При частичном отражении характеристик вывод носит вероятностный или условный характер (в ситуации неполной определенности). Если предоставленные материалы не отражают требуемых характеристик, делается вывод о невозможности проведения экспертизы.
Анна: В этом отношении мы скучные и старомодные — не признаем никакого онлайна. Что касается формата «удаленной экспертизы», мы не допускаем подобных условностей в своей деятельности.
Нормативка — наше все
— Как экспертиза успевает за появлением новых материалов и технологий (3D-печать, композиты)? Бывают ли объекты, которые невозможно оценить по существующим нормативам (ФСО, СНиПам)?
Анна: Проблема отстаивания нормативной базы действительно существует. Эксперт всегда работает по принципу сопоставления факта со стандартом. При отсутствии такового (например, по натяжным потолкам или фасадам из сайдинга строительные правила появились только спустя годы) используются научные методы — инструменталный контроль, логика. Эксперт свободен в выборе методики и вправе разработать собственную на основе технического опыта.
Приведу пример с инновационными дверями: производитель декларирует высокую стойкость к воздействию воды, но нормативов нет, есть только сертификаты материалов. В такой ситуации оценка проводится на основе договора и соответствия реальных характеристик тем, что указаны в договоре. Иное — чистой воды маркетинг.
Александр: Другой пример — электромобиль с заявленным запасом хода. Если на практике вдруг выяснится, что пробег вдвое меньше, нужно будет смотреть, откуда взялась заявленная цифра. Скорее всего она получена в результате стендовых испытаний и не применима к обычным дорогам. Стоимость экспертизы может приблизиться к цене автомобиля, при этом результат не гарантирует соответствия ожиданиям.
Нормативная база зачастую отстает от технологий, поэтому эксперт вынужден опираться на научный подход, логику и условия договора, а также учитывать риски, связанные с неоднозначностью заявленных производителем характеристик.
— Если бы вам предложили внести одно изменение в Федеральные стандарты оценки (ФСО) или в законодательство об экспертной деятельности завтра утром, какое изменение вы бы внесли и почему?
Анна: Как практикующий оценщик я вижу несколько направлений для совершенствования нормативной базы. Во-первых, мы бы хотели получить разрешение на использование информации после даты оценки. Действующее законодательство позволяет применять только сведения, полученные до. Однако при определении кадастровой стоимости на ретроспективную дату или оценке объекта на дату смерти (в рамках наследственных споров) такая информация необходима. Во-вторых, введение упрощенной формы отчета для типовых объектов. Полноценный отчет об оценке трудоемок и, соответственно, дорог. В ряде случаев, например при запросе нотариуса для расчета пошлины, заказчику достаточно справки. Упрощенная форма отчета позволила бы снизить затраты клиента при сохранении необходимого уровня обоснованности для ситуаций, где детальный анализ рынка и полное соответствие ФСО не являются обязательными.
— Назовите самые распространенные мифы о технической экспертизе, в которые верят заказчики, и развенчайте их.
Анна: В нашей практике чаще всего встречаются два основных заблуждения. Первое: клиент полагает, что эксперт может по своему усмотрению корректировать выводы в пользу заказчика, например преувеличивать размер ущерба. Типичная ситуация: затопление квартиры. Заказчик просит включить в отчет повреждения, объективно не связанные с аварией, иногда звучит прямая просьба: «Напишите то, что нужно». Для нас такая практика неприемлема. Мы действуем в строгом соответствии с законодательством, профессиональными стандартами и дорожим своей репутацией.
Второе: клиент приносит отчет об оценке объекта, составленный несколько лет назад, и просит заменить дату на текущую. Это невозможно. За прошедшее время меняются законодательные нормы, рыночные условия, техническое состояние объекта (для актуальной оценки требуется личный осмотр), а также нередко — состав собственников. Корректировка даты в старом документе без переосвидетельствования недопустима, и мы не выполняем такие просьбы.
Врать не обучены
— Бывают ли ситуации, когда заказчик просит «подогнать» результат под нужную цифру? Как работает ваша внутренняя «красная кнопка» отказа от такого заказа? Были ли случаи, когда принципиальность стоила вам крупного контракта?
Анна: Да, такие ситуации регулярны. Расхождение между ожиданиями заказчика и профессиональным заключением оценщика требует развернутого обоснования нашей позиции. Как правило, нам удается убедить клиента не совершать ошибку — не обращаться к недобросовестным исполнителям, готовым дать заведомо ложный отчет.
Пример: при разделе имущества в бракоразводном процессе один из супругов просит занизить стоимость объекта (недвижимости, транспорта и т. д.), мотивируя это нежеланием что-либо передавать второй стороне. Однако подобное занижение не имеет практического смысла: по требованию другого участника процесса будет назначена независимая судебная экспертиза, которая покажет рыночную стоимость. В результате все дополнительные судебные издержки лягут на инициатора манипуляции. Вместо ожидаемой выгоды он получает репутационные и финансовые потери.
Александр: Наша стратегия — выполнять работу качественно, опираясь на достоверные данные. В текущих экономических и правовых условиях единственным действенным способом помочь клиенту является предоставление объективной информации, включая указание на недостатки объекта оценки.
Анна: На сегодняшний день оценка проходит многократную проверку в различных инстанциях. Рассчитывать на тотальную покупку результатов нереалистично — дело не только в бюджете, но и в наличии профессиональных экспертов, которые не идут на сделки с совестью. Наш подход подтверждается статистикой: произведенные нами заключения экспертов принимаются судами для вынесения решений. Работа по производству судебных экспертиз сопряжена с объективными сложностями: значительной дебиторской задолженностью и невысокой оборачиваемостью средств. Тем не менее соблюдение профессиональных принципов для нас приоритетно. Моральное удовлетворение от честной работы и отстаивания объективной позиции служит достаточной компенсацией за эти трудности.
Следствие вели…
— Какой кейс за последний год вы считаете самым сложным в своей практике?
Анна: Сложность дела не в объеме документов, а в отсутствии информации о причинах происшествия за давностью лет. Пример: требуется установить причину затопления, последствия устранены, собственники сменились, первоначальный владелец никуда не обращался. Мы проводим экспертизу — определяем расположение коммуникаций, запрашиваем архивы администрации, изучаем гидрологию, организуем топографическую съемку. Собираем данные по крупицам и строим физические модели.
Александр: Аналогичная ситуация в транспортных экспертизах. В одном из наших дел административные материалы не содержали данных — известны были только объект, местность и траектория движения. На основе законов физики (равномерное и равноускоренное движение, инерция) мы восстановили модель происшествия и доказали, что версия участников противоречит объективным законам.
— Какие навыки — чисто технические (знание ГОСТов) или софт-скиллы (умение отстоять свое мнение в суде, в переговорах) — становятся критически важными для успешного специалиста в 2026 году?
Александр: Как показывает практика, в нашем деле не обойтись без логики и дедукции. Сегодня специалист, способный мыслить как следователь и физик одновременно, остается незаменимым. ИИ ускоряет сбор фактов, но не заменяет дедукцию. Искусственный интеллект помогает нам формировать статистику, быстро искать нормативно-правовые акты. Но в выстраивании логических заключений он нам не конкурент.