«Пульс недвиги»

По данным Минстроя РФ, 2021 год стал одним из самых плодотворных для российских строителей. Было введено 92,6 млн кв. м жилья — это абсолютный рекорд для отрасли. В конце февраля 2022 года Россия пережила изменение макроэкономических условий: сказались введенные санкции, падение курса рубля, ускорение инфляции и рост ставок в экономике. Несмотря на это, строительный рынок показал неплохие результаты по итогам первого полугодия: 22,5 млн кв. м – выдача разрешений на строительство (+21% к июню 2021 года), 97,5 млн кв. м – объем жилья в стадии строительства ДДУ (+1,2% с начала года), 19,7 млн кв. м – объем ввода многоквартирного жилья (примерно 45% от ввода в 2021-м). Но это в целом по стране, а что в Челябинске? Как местные застройщики чувствуют себя в новой реальности? Что вызывает у них опасения и прогнозируют ли они снижение стоимости квартир? Обсуждаем за круглым столом.

Елена Тельпиз: Строительная отрасль чувствительна к любому кризису. Спасает ли ее господдержка, как выросли цены, замедлились или нет темпы строительства, как ведет себя потребитель, что вообще происходит и что нас ждет дальше?

Екатерина Цветкова: Вопросы глобальные – я люблю отвечать тоже глобально. Происходит жизнь, идет кропотливая работа. Стала ли она сложнее? Легче точно не стала. Но тем интереснее. Сегодня, проводя оперативное совещание по срокам строительства текущего проекта, в очередной раз от общего ушли к частному – стыковки смежников на фасадах… И мне говорят: стройка очень сложная. Отвечаю: но интересная, правда же? И мне кажется: делай, что должен, опираясь на то, что имеешь, вкладываясь по максиму и выжимая все возможное из концепции, среды, кирпича… — и покупатель придет. Да, он стал чуть более осторожен. И так был всегда на эмоциях в момент покупки, а сейчас, в этой турбулентности, еще и думает: а точно ли мне надо совершать этот шаг? Но тем не менее планы выполняются, проекты строятся. Недавно была на урбан-туре в Екатеринбурге, люблю расширять кругозор и ездить по проектам, смотреть, что у коллег происходит. И там выступал представитель торгово-промышленной палаты: делал срез по локациям, застройщикам Еката. Оказывается, у них есть интересная статистическая забава: они измеряют состояние экономики города через количество кранов, которые крутятся. В прошлом году было 182, в этом — 184. Давайте тоже так мерить, это драйвит, потому что количество кранов — это количество арматуры, бетона, рабочих мест, налогов.

Василий Курбацких: Через кран хорошо.

Екатерина Цветкова: В этом смысле на Екатеринбург можно ориентироваться. Они же очень амбициозные ребята. Знаете, что говорят? «Мы 1,5 млн жителей имеем, и еще 1,5 млн у нас будет благодаря Солнечному, Светлому, Академическому через 5 лет». А нам с вами – каждому на своих местах – необходимо решить задачу: как бы так сделать, чтобы их полтора миллиона плюс не стали нашими полтора миллиона минус.
Я вела онлайн-трансляцию с этого урбан-тура в своем телеграм-канале для ребят из компании и говорила им: «Мы молодцы, мы реально очень крутые, челябинцы, потому что строим дома того же уровня качества и комфорта за меньшие деньги». Они мне пишут: «Будем еще цены поднимать?» Слушайте, мы можем поднять, только кто уровень благосостояния горожан поднимет вместе с нами – вопрос.

Елена Тельпиз: А насколько цена выросла в процентном отношении?

Екатерина Цветкова: Смотря что с чем сравнивать. До спецоперации или до пандемии? С началом событий на Украине на 30-40 %, а со времен коронакризиса — чуть ли не в 2 раза, на 60-70 %.

Владимир Атаманченко: Тут важно понимать, что не просто цена возросла — продукт изменился, даже в эконом сегменте у большинства застройщиков. Требования потребителей стали выше, улучшилось качество, добавились дополнительные затраты на места общего пользования, детские площадки. Недостаточно уже ксиловского оборудования. И отделка подъезда должна быть дизайнерской. Все это идет в цену квадрата. Плюс это же не прихоть застройщиков — поднять цены. Мы бы и рады, ее снизить. Но сначала подорожал металл, потом железобетон — замкнутый круг.

Елена Тельпиз: Вы прогнозируете дальнейший рост цен?

Владимир Атаманченко: Я не прогнозирую точно их снижения. Потому что не вижу источников для снижения себестоимости. Все, что было построено по старым ценам, застройщики практически реализовали, теперь мы строим, исходя из новых реалий. Пошли по пути импортозамещения, приобретения остатков со строительных баз – подорожало все. Каких-то материалов не стало, есть проблемы с лифтами. На те дома, которые сейчас строим, весьма прозорливо отторговались еще в прошлом году, мы, например, заключили контракт с Щербинским лифтостроительным заводом – поставщик подтвердил свою надежность, изменений ни в графики оплаты, ни в цену контракта не внес. По новым объектам еще находимся в поиске потенциальных поставщиков. Китай, Турция – выбрать из чего есть. Просто сложная логистика приведет к удорожанию.

Елена Тельпиз: Глава Минстроя Ирек Файзуллин, выступая на ПМЭФ, говорил о том, что важно не «провалить» 2024-2025 годы, и уже сейчас закладывать нужное количество жилья, чтобы получить результат. У вас достаточно проектов в разработке, через 2 года вам будет что продавать?

Екатерина Цветкова: Достаточно. На так называемой предпроектной подготовке — где-то это концепции, где-то получение РНС (разрешения на строительство), где-то вообще проработка площадки — у нас коэффициент примерно равен четырем. В 4 раза больше проектов в разработке, чем в производстве.

Владимир Атаманченко: Мы ежегодно прирастаем. В 2020-м построили больше, чем в 19-м. В 22-м ведём больше, чем в 21-м. В планах вырасти в объёмах и в 23-м. Для этого мы существенно увеличили свой земельный банк. Получили права на участки, в том числе в центре города, один проект уже практически скоро запустится к реализации, готовность как раз на 24-25 годы. Это жилой дом с рабочим названием «Пушкин», потому что он находится на улице Пушкина. Это будет уникальный для города проект — жилой дом повышенной комфортности, расположенный в исторической части. Он будет абсолютно современный, при этом прекрасно впишется в архитектурную среду. Это не точечная застройка – мы вливаем его в окружение, для этого примем участие в комплексном благоустройстве улицы. Девелоперы сегодня не просто строят дома, а предлагают новые концепции развития территорий, дают локациям новую жизнь, меняют представление людей о комфорте.

Елена Тельпиз: Любопытная деталь: объём ввода замедлился по результатам первого полугодия, а объём выданных РНС — разрешений на строительство — вырос на 21%. С чем это связано и чем чревато?

Владимир Пономарев: Мне кажется, это тактическая цифра — сколько выдано РНС. Я смотрю по росту нашей компании, сейчас у нас 6-7 заделов, столько получили разрешений и больше нового пока не разрабатываем. А в денежном эквиваленте все мы «отпрыгнули» по продажам примерно на 50-60%, я думаю, коллеги подтвердят, у нас сейчас цифры 20-го года. Но если говорить в целом о происходящем, ничего глобально не изменилось. Это к вопросу о том, что нефти нет. Ее как не было, так и не будет. Мы как развивались, так и развиваемся. Все обратно закредитовались в эскроу, чуть-чуть поменяли проценты и цены на ЖБИ и пошли дальше. Как планировали нескольких групп компаний выход на федеральные площадки, так они туда и идут. Последнее наше приобретение, например, – остров Русский во Владивостоке. Но совершенно верно сказали: наблюдается резкое улучшение качества жилья. В Челябинске, как ни странно, много точек для роста относительно того же Екатеринбурга. Чем никого не удивишь в Екатеринбурге, в Челябинске можно удивлять ближайшие 5 лет. Хотя опять-таки – тоже согласен – когда был на урбан-туре по элитным проектам УГМК, Атомстройкомплекс, ничего не впечатлило, кроме дорогущего ландшафтного дизайна. Ждал, что увижу что-нибудь этакое, что бы захотелось стащить и реализовать здесь, но нет. А у нас в Челябинске много суперинтересных проектов.

Елена Тельпиз: Василий Августинович, что происходит у вас, в загородном строительстве, — замедлились темпы стройки или убыстрились?

Василий Курбацких: У нас немного необычная ситуация, в отличие от коллег мы строим индивидуальное жильё. И по нему сейчас идет революция. У нас не было никаких эскроу-счетов, их только-только ввели и смотрят, что получается. Условно говоря, это выглядит так: у тебя должна быть земля, каждый дом — это квартира. И ты должен всё это собрать так, не знаем как, в том числе сети. И тогда мы, банк, дадим денег, откроем эскроу-счета. Примерно в этой ситуации пребывает сейчас малоэтажка. Но ситуация выравнивается, становится всё проще и проще, сегодня уже реально дают деньги под условный эскроу-счет, когда у тебя есть большая площадка, к нам это относится напрямую. Как это применять эффективно, чтобы строить быстро и как-то сравняться с многоквартирными домами, пока никто не знает. Это про отрасль. Что же касается нас, в феврале мы притормозили, закрыли остатки кредитов в течение двух недель, там, где финансирование было привязано к ставкам, а остальное как у всех: сначала больше 200% плана перевыполнили, потом немного сбавили обороты, но тем не менее план первого полугодия по продажам выполнили. Люди за город едут, они почувствовали, что это интересно, и проект набирает силу.

Елена Тельпиз: Цены выросли?

Василий Курбацких: Да, и мне кажется, пришло время нам с коллегами объединяться и воспитывать наших покупателей, объяснять, что не может 100 000 рублей стоит то, что мы делаем, — интеллектуальный продукт высочайшего качества. Я понимаю, что это стоит усилий, но нужно сесть и поговорить, подумать, пообсуждать, создать свой ответ. Я лично это уже проходил, когда в 2005 году был вынужден создать журнал, известный всем как Commercial Real Estate Урал, и объяснять бизнесменам, что такое класс А, и почему квадратный метр в «Аркаим Плазе» стоит не 600 руб., как в других бизнес-центрах, чтобы людям было понятно, за что платить.

Владимир Пономарев: Самое интересное, покупателю цена вторична. Ему важен инструмент, откуда он деньги получит. Поэтому мы на 6-процентных ставках получили бум продаж, сейчас на субсидированных ставках «выезжаем» по сути дела. Дальше будем соревноваться исключительно по качеству. Может быть, не все меня поддержат, но самое неплохое событие последних лет — то, что у нас банки стали участниками строительного рынка с эскроу-счетами, дешевыми кредитами для населения, и прочими госпрограммами.

Василий Курбацких: Я не столь оптимистичен. Вчера вернулся из Москвы, была правительственная комиссия — банки против субсидирования ипотек. Буквально дословно озвучиваю их позицию. Для них строители, как были, так и остались, мошенники, обманщики, жулики, поэтому они, банкиры, и появились, у них всё правильно, честно, выстроено. Они гордятся тем, что нас контролируют. И в то же время не любят. На мероприятии были такие компании, как «Белая площадь», «Самолёт», «ПИК» — они вышли оттуда, мягко скажем, ошеломленные. Благо Мишустин выступил арбитром. Мы единственная отрасль, которая не снижает обороты. Они даже это оспаривают, типа толку от нас нет. В то время как весь мир знает, что мы делаем самый большой мультипликатор. Не будет метра квадратного нового – не нужен пылесос, стиральная машина и так далее. Мы движитель экономики.
И вот сегодня мы сидим и говорим: надо людям объяснять, почему цена не может быть 100 тысяч рублей, мы фактически обескровливаем наших подрядчиков. А банкиры: «Что-то нам тяжело стало, у нас акционеры, их доходы падают, давайте ставочки поднимем». И дай бог, здоровья, счастья, благополучия господину Мишустину, он выслушал: «Нет, мы оставляем». И, конечно, Хуснуллину — единственный, который сегодня за нас стоит.

Елена Тельпиз: Скажите мне, работает ли программа льготного кредитования, много ли вы продаёте по этим программам и удалось ли вам хоть сколько-нибудь задержать айтишников в Челябинске?

Василий Курбацких: Мы трех задержали.
Екатерина Цветкова: Лена, вас реально это беспокоит?
Елена Тельпиз: Мне интересно, достигает ли эта программа своей цели?

Екатерина: Слушайте, мы проводили дополнительно мероприятия, ивенты по поводу IT-кластера и того, как им круто отдыхать на Белом, работать в коворкинге на Радиозаводе, жить на Лесопарковой. И да, у нас есть несколько сделок по IT-ипотеке. Но это реально пока капля в море.

Елена Тельпиз: Вот и ответ.

Владимир Атаманченко: В этом случае, помимо готовности банка и застройщика, нужно самой IT-компании пройти аккредитацию на федеральном уровне. У нас была такая заявка, но компания клиента не прошла аккредитацию, поэтому мы перевели его на другую программу, клиента удовлетворили, он ничего не потерял, но ипотека для айтишника не получилась. А в целом у нас 90% сделок идет по федеральным программам, в основном с господдержкой семейная.

Владимир Пономарев: В апреле 2020 года все прогнозировали, что рынок рухнет, строительным компаниям пророчили возвращение 2015 года. А уже в июне за счёт программы 6-процентной ипотеки мы все ставили рекорды продаж. Закрывались 150-200 сделок в месяц. Сейчас 95-97. Много сделок идёт по субсидированной ипотеке, другое дело, что это не самый простой продукт с точки зрения продаж, но тем не менее дополнительная движущая сила. Я думаю, что если бы ипотека была на уровне 3-4%, это был бы очередной «пинок» для рынка. Или как недавно кто-то из ВТБ предлагал: дать семейную ипотеку всем, у кого дети младше 18 лет. Все эти мероприятия так или иначе рассматриваются правительством. Но пока те прогнозы, которые были у того же Хуснуллина, что мы упадём на 15-20% по году, по Челябинску на 100% сбываются. Мы упадём по этому году на 15-20% по объёмам стройки по сравнению с предыдущим.

Елена Тельпиз: Но 2021-й был богатый, соответственно вы…

Владимир Пономарев: Вернемся к уровню 2020 года. 21-й был лучше 20-го как раз на 20-25%. Скорее всего, мы на этот год отскочим, а дальше перейдём в рост.

Елена Тельпиз: Валентин Маркович, а что у риелторов?

Валентин Корытный: Рынок похудел в объёме продаж, по крайней мере, по статистике наших компаний, примерно на 50%.

Елена Тельпиз: А как так получается? Никто не просел, все продолжают строить и вводить, все выполняли планы, а вы продаёте меньше.

Валентин Корытный: Люди находятся в выжидательной позиции в надежде, что рынок упадёт. Что вряд ли произойдёт, по крайней мере, в Челябинске. Каждая категория новостройки имеет своего покупателя. Допустим, студия — как правило, первая квартира у человека: либо он самостоятельно ее купил, либо купили родители. Последние покупают детям квартиры реже, потому что стоимость метра существенно выросла, и непонятно, как сложится ситуация в будущем: будет работа — не будет, что вообще произойдет. Семейные люди активно смотрят в сторону частного сектора, а бюджетных предложений рядом с городом нет. В то время как не каждая семья может позволить себе 3-4 млн первоначального взноса и ещё 7 млн ипотеки. Поэтому: будет ли расти объем рынка? Надеюсь. Но я бы сказал не расти – восстанавливаться. Появляются и начинают работать возможные ипотечные программы, что, конечно, рынок сподвигнет. Не стоит забывать о том, что есть человеческий фактор, который называется терпением. Люди не могут вечно сидеть и ждать, а что будет. Если надо решать жилищный вопрос, значит, они будут его решать на любых ценовых категориях. Будет ли падать цена? Я думаю, нет, потому что очень долго бились за то, чтобы её поднять.

Елена Тельпиз: А будет ли она продолжать расти?

Валентин Корытный: Предпосылок для её роста я пока не вижу, потребители объектов недвижимости должны привыкнуть к тому, что усредненная челябинская цена будет выше 90 руб. за квадратный метр.

Владимир Пономарев: У нас сейчас 90. Мы будем поднимать в пределах 10-15%, потому что отстали от остальных компаний. Не меняли цены с начала года.

Елена Тельпиз: Как у вас это получилось? Все было закуплено в большом количестве? Металл же резко подскочил…

Владимир Пономарев: Металл, ЖБИ, кирпич, стоимость кредитов… Мы пожертвовали своей маржинальностью, как и все, кто сидит за этим столом. Я с Валентином Марковичем согласен, сейчас основная проблема рынка – привыкание. Человек приходит: ребята, как такое может быть, два года назад однокомнатная квартира стоила 2,5 млн рублей, а сейчас 4. Что изменилось? Зарплата у меня не выросла. Но, повторюсь, сегодня главное — это инструмент, есть масса программ для отдельных категорий граждан, есть маткапиталы. Достаточно родить ребенка – и ты получил деньги на первоначальный взнос, заехал в квартиру с отделкой, мы даже сделали предложения с мебелью, дополнительно 1 000 руб. в месяц к кредиту. Готовим предложение — квартиры с мебелью и техникой из «М-видео».

Валентин Корытный: Отмечу, сделка на вторичке – это, как правило, альтернатива: что-то продаётся и что-то покупается одновременно. Всё равно, когда вы это делаете, на растущем рынке или на падающем, вы находитесь в балансе. Первичка, в основном, покупается с привлечением каких-то инструментов, а они сейчас действительно хорошие. Как правило, 60% — это ипотека, остальные 40 — опять-таки альтернативная сделка.
Однозначно тренд на строительство с отделкой сохранится, потому что никто не хочет уходить в ремонт. Но застройщикам придётся что-то делать, давать варианты покупателям. Если все будет так, как сейчас — одинаковые обои, напольные покрытия, двери, — вряд ли удастся достигнуть того объёма, который был, быстро. В принципе российский рынок к этому идет: ты можешь выбрать одну отделку на 100 тысяч дороже, другую – дешевле. Я называю эфемерные цифры.
Добавлю, что квартиры в своем масштабе будут худеть. Те, кто хотел купить 100 м, будут покупать 70-75 в силу того, что стоимость выросла, а зарплата нет, ипотека также вырастет в годах и в объёме, но это не значит, что рынок упадёт. Просто строить будут квартиры меньшей площадью. Если раньше хотелось трёхкомнатную 90 квадратов, то сейчас хочется, но не можется, поэтому будет 75.
Студии, безусловно, останутся востребованы, но это самый дорогой квадратный метр, и, я думаю, что челябинский рынок наелся такого формата: нужны студии +1 либо евродвушки, планировки которых позволяют выстроить дополнительную отдельную комнату.
Не стоит забывать, что меняется портрет покупателей. Те, кому сейчас 17-20 лет, не хотят свое. Зачем? Когда можно мигрировать из одного места в другое. Застройщикам стоит задуматься о создании бизнес-домов: построили, оставили в управлении – сдаём в аренду.

Василий Курбацких, автор и инвестор проекта ЖК «Город L-Town»

Весь мир знает, что мы делаем самый большой мультипликатор. Не будет метра квадратного нового – не нужен пылесос, стиральная машина и так далее. Мы движитель экономики

Екатерина Цветкова, руководитель девелоперской компании «Весна»

Екатеринбуржцы говорят: «Мы 1,5 млн жителей имеем, и еще 1,5 млн у нас будет благодаря Солнечному, Светлому, Академическому через 5 лет». А нам с вами – каждому на своих местах – необходимо решить задачу: как бы так сделать, чтобы их полтора миллиона плюс не стали нашими полтора миллиона минус

Владимир Пономарев, директор по маркетингу группы компаний АПРИ «Флай Плэнинг»

Если говорить в целом о происходящем, ничего глобально не изменилось. Это к вопросу о том, что нефти нет. Ее как не было, так и не будет

Владимир Атаманченко, генеральный директор Южно-Уральской Корпорации жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ)

Продукт изменился, даже в эконом сегменте у большинства застройщиков. Требования потребителей стали выше, улучшилось качество, добавились дополнительные затраты на места общего пользования, детские площадки. Недостаточно уже ксиловского оборудования. И отделка подъезда должна быть дизайнерской. Все это идет в цену квадрата

 Валентин Корытный, основатель и генеральный директор компании «ДАН-Недвижимость»

Однозначно тренд на строительство с отделкой сохранится, потому что никто не хочет уходить в ремонт. Но застройщикам придётся что-то делать, давать варианты покупателям. Если все будет так, как сейчас – одинаковые обои, напольные покрытия, двери, – вряд ли удастся достигнуть того объёма, который был, быстро