Он спокойно говорит о промахах, отказе от земли и о том, что иногда лучшее решение — не строить. В эпоху дорогих денег и замедленного спроса генеральный директор ГК «НИКС» Андрей Серсков выбирает не рост ради роста, а долгосрочную игру. Почему эконом-класс перестал быть экономом, как банки диктуют ритм девелоперам и что на самом деле покупают люди, подписывая ипотеку на 20 лет, — разговор о рынке, который повзрослел.
– Андрей Николаевич, как прошла первая половина 2026 года?
– Для застройщиков тяжеловато. Мы, пожалуй, одни из немногих в Челябинске, кто чувствует себя достаточно уверенно. Главное давление — ипотечные ставки и стоимость кредитов. Плюсом к этому растет себестоимость: материалы, логистика, обслуживание проектного финансирования. Но спрос не исчез — он трансформируется: успокаивается, но становится стабильнее и понятнее.
– Значит ли это, что предыдущий год был менее стабилен?
– Знаете, в моменте всегда кажется, что текущий год сложнее предыдущего. Дело в то, что нам постоянно приходится адаптироваться к новым условиям. Нельзя сказать, что 2026-й — «плохой», он просто другой.
– Вы сказали, что «НИКС» держится уверенно. За счет чего?
– Мы поняли главное: рынок изменился фундаментально. Покупатель стал избирательным. Происходит смещение спроса не в сторону удешевления, а в сторону улучшения продукта.
Например, мы купили участок и думали: сделаем суровый эконом — дешево, быстро, захватим долю рынка. Провели исследования — и поняли, что это тупик. Квартира по цене 80–90 тысяч за квадрат с минимальной отделкой и без инфраструктуры сегодня неинтересна. Рынок ушел от панельных коробок нулевых.
Человек берет ипотеку на 15–20 лет. Разница между 90 и 110 тысячами рублей за метр в ежемесячном платеже — несколько тысяч. Но разница в качестве жизни — принципиальная. Люди думают: если я беру обязательства на десятилетия, пусть это будет место, куда приятно возвращаться. Где комфортно детям, а потом и внукам. Это долгосрочное мышление.
Мы отказались от идеи эконом-класса. И наоборот — подняли планку.
Я считаю, что не размер квартиры делает дом элитным или неэлитным. Небольшая площадь тоже может быть частью премиального проекта. В Москве, например, есть лоты и по 24–26 квадратов в дорогих комплексах — и это самые ликвидные позиции. Вопрос в другом: что стоит за словом «элитность»?
– Что конкретно изменилось в продукте?
– Стандарт-класс сегодня — это уже не эконом. Это закрытая территория, продуманное зонирование: аллеи, детские площадки с разделением по возрастам — чтобы трехлетки не мешались под ногами у подростков. Благоустроенные общественные пространства. Мы делаем локеры — кладовые, колясочные, качественные входные группы. На первых этажах — мягкие зоны ожидания, библиотека, «добрая полка», где жители оставляют инструменты или вещи для соседей. Это мелочь, но она формирует сообщество.
Большое внимание уделяем наполнению территории: ретейл, сервисы, спортивное ядро. Раньше в стандарт-сегменте мы ставили хоккейные коробки — сейчас понимаем, что нужно многофункциональное пространство: баскетбол, футбол, зимой — лед. Рассматриваем падел-корты. Спорт становится частью образа жизни.
Отдельная тема — логистика. Даже если рядом есть остановки, мы запускаем бесплатный автобус до ключевых транспортных узлов, ТЦ, школ. Это не про «удаленность», это про удобство. Человек по природе выбирает самый короткий путь. Если можно доехать от дома до крупной развязки без пересадок и лишних метров пешком — он выберет это.
То же в благоустройстве. Мы перестали проектировать «красивые квадраты» ради геометрии. Люди все равно срежут угол и протопчут тропинку по газону. Значит, нужно сразу делать дорожки там, где человек интуитивно пойдет. Сегодня мы почти безошибочно просчитываем эти сценарии.
Главный тренд — это не метры и не фасады. Это комфорт повседневности. Люди покупают не квадратные метры, а образ жизни. И если раньше решала цена, то сейчас — среда.
– В каком сегменте у вас сегодня больше проектов: в стандарте, в среднем или высоком?
– У нас три линейки: Лайн, Сити и Про. Лайн — это стандарт, о котором мы только что говорили. Сити — комфорт. Про — бизнес-класс. Но границы между ними постепенно размываются: многие решения из Про и Сити мы сознательно переносим в стандарт. Колясочные, продуманные входные группы, более качественные материалы, благоустройство — все это уже не атрибуты «бизнеса», а новая норма.
Это, кстати, напрямую связано с ростом себестоимости. Запрос на более высокий уровень жилья растет, а желание платить больше — нет. Это естественно: мы и сами, выбирая подрядчика, хотим заплатить меньше. Но экономика сегодня устроена иначе.
«Если хочешь построить дорогой дом, должны совпасть три составляющих. Три P: place, place, place. Место, место и место. Если твоя локация лучшая в городе — можешь быть смелым»
Если разбирать, почему выросла себестоимость — всех же интересует, почему жилье так подорожало? — то становится понятно, что это не абстрактная величина. Это цепная реакция. Помню разговор с подрядчиком в 2023 году. Он говорит: «Вот новая цена». Спрашиваю: «Почему?» — «Профиль подорожал, налоги изменились, производители заложили это в цену. Стекло стало дороже — проблемы с поставками химии, логистика. Бензин вырос, доставка тоже. При этом каждый сохраняет свою норму рентабельности».
А мы с подрядчиками работаем десятилетиями — есть компании, с которыми партнерствуем уже 25 лет. Поэтому разговариваем открыто: «Показывай свою экономику». Смотрим структуру затрат, уровень кредитования, маржинальность. Все сходится. При том что раньше средняя рентабельность подрядных организаций доходила до 15 процентов, а сейчас, при росте цен, снизилась до семи.
Стоимость отделки, условно, поднялась с 5 до 10 тысяч рублей за квадратный метр. В абсолюте прибыль кажется больше. Но вместе с этим выросли зарплаты, аренда, стоимость обслуживания кредитов, налоги. В итоге дополнительная нагрузка распределяется по всей цепочке. И так — по каждому виду работ, по каждому материалу. Отсюда и общий рост себестоимости.
И финальный удар — ставка по кредиту. Она сейчас больше, чем рентабельность самих девелоперов. Проектное финансирование привязано к ключевой ставке. И очень зависит от темпов продаж.
– Что из этого — дорогие деньги, рост себестоимости или административные барьеры — давит сильнее?
– Стоимость денег. Однозначно. Она влияет на всю цепочку: на производителей материалов, подрядчиков, конечного покупателя. Для нас по проектному финансированию деньги стоят еще дороже. Мы платим проценты на проценты. Если продажи идут медленно, то это 100 % оплата ставки. Банки сами порой говорят: «Может, не стоит заходить в этот проект?» Смотрят на модель и понимают: при таких темпах все деньги осядут в банке, девелопер получит ноль. И у нас были случаи, когда мы спроектировали хороший дом, продумали все до мелочей, но посмотрели на темпы продаж в локации и поняли, что в текущих реалиях строить не имеет смысла. Можно даже не начинать.
– Бывало, что вы отказывались от проектов?
– Не раз. Особенно в 2025-м — это был бум предложений по земле, в том числе из Москвы, Питера, других регионов. Мы отказались от нескольких проектов, продали часть земельного фонда в Екатеринбурге, в Челябинске кое-что передали партнерам. Иногда правильное решение — не расширяться, а зафиксировать результат. Некоторые застройщики идут в экспансию, некоторые нет. Кто-то заходит агрессивно, особенно федеральные игроки. В Екатеринбурге, например, в районе Академического сегодня больше двадцати застройщиков в одной локации — площадки буквально через забор. Конкуренция жесткая. Но при этом понятная: конкурируют продуктом, маркетингом, скоростью.
– Не демпингуют?
– Бывает, если кто-то чувствует в себе силы. Но в целом игра честная, что приятно.
– А что значит «нечестная игра»? Разве это не демпинг?
– Нет, это другие процессы. Если региональный застройщик и крупный федеральный игрок приходят в банк за проектным финансированием, условия будут разными. У федералов выше обороты, и они получают более мягкие ставки. Соответственно, уже на входе их экономика выглядит иначе.
А если мы зайдем на соседние площадки, то федерал, у которого стоимость денег ниже, может более гибко работать с ценой и быстрее забрать продажи. Формально это честная конкуренция — рынок. Но стартовые условия отличаются.
Хотя, если смотреть правде в глаза, у федерала выше административная составляющая: больше офис, выше операционные затраты. Каждый балансирует как может.
– Меняется ли динамика цен в 2026 году? Есть ли предпосылки для стабилизации?
Появляются проекты, которые еще десять лет назад казались для Челябинска экономически невозможными. Иногда смотришь на дом и понимаешь: с точки зрения сухой математики он на грани рентабельности. Но он меняет среду.
– Рост замедлился, он не остановился полностью — процессы, о которых мы говорили, продолжаются. Но темп стал более спокойным, без ажиотажа. С рынка ушли такие истории, когда можно было назначить цену просто следуя настроению — и ее все равно платили. Застройщик видел, что кто-то продает по 200 тысяч, и ставил столько же — продажи шли. Рынок съедал практически все.
Сейчас он стал рациональнее. При замедлении спроса сразу видно, какой продукт переоценен, а какой — нет. Все проявляется в темпах продаж.
Поэтому главный принцип сегодня — строить то, что продается, а не пытаться продавать то, что уже построено. Рынок больше не прощает ошибок в расчетах.
— Мне кажется, Fenix De Luxe стал для вас травматичным опытом, который отбил желание заходить в самый дорогой сегмент.
– Не знаю, а мне кажется, нам как раз не хватило этого опыта. Мы сдали «Феникс» в 2012 году. Потом был кризис 2014–2015 годов, рынок просел, но мы восстановились. И вот у нас уже есть примеры таких домов, как «Альт», сейчас появился «НИКС Про на Лесопарковой». Просто такие проекты имеют длинный цикл: они задумываются за много лет до реализации.
Да, Fenix De Luxe был для нас финансово отрицательным мероприятием. Мы ушли в минус, ничего не заработали, более того — вложили собственные средства. Но мы сделали определенные выводы. Это опыт, который нам дорог и помогает в дальнейших решениях.
– Какие выводы вы сделали? Стали осторожнее входить в премиальные сценарии?
– Осторожнее — да. Но не в смысле «не заходить совсем». Мы по-прежнему работаем в трех сегментах, включая Про. Просто к дорогим проектам нужно подходить очень трезво.
Один известный застройщик из Екатеринбурга сказал мне однажды: «Если хочешь построить дорогой дом, должны совпасть три составляющих. Три P: place, place, place. Место, место и место. Если твоя локация лучшая в городе — можешь смело идти».
Но нужно ведь еще, чтобы в городе был рынок. Иначе можно построить целый микрорайон люкс-класса в Сатке на берегу реки Ай — и будет очень красиво. Но вряд ли там есть большое количество людей, которые смогут купить такое жилье. Ты построишь 20 тысяч квадратов, а купят только тысячу. Для кого строил?
В Челябинске тоже есть свои ограничения по каждому сегменту — стандарт, средний класс, бизнес-класс. В каждом — свой объем рынка. И мы в этом рынке не одни.
Поэтому, когда берешь земельный участок или проектируешь, надо смотреть не только на свои проекты, но и на конкурентов, коллег, которые тоже развиваются, тоже хотят оставить красивый дом после себя. Мне кажется, это хорошо. Мне нравится, как Челябинск развивается: очень много домов бизнес-класса, и средний диапазон, комфорт-класс, уже подбирается к бизнесу. Это приятно.
– «Феникс» все равно остается вашей визитной карточкой.
– Нас действительно часто ассоциируют с этим домом. Хотя локация там не самая лучшая.
Но дом очень хороший — настоящий клубный дом. Есть ли запросы на клубные дома в Челябинске? Есть, но рынок узкий. В Москве он гораздо шире. Екатеринбург — нечто среднее между Челябинском и Москвой.
– Вернемся к Лайн, Сити и Про. В каком сегменте у вас больше проектов?
– В Лайн. В нем самый большой потребительский спрос. Хотя Лайн и Сити у нас не сильно отличаются по философии — различия больше локационные, продуктовые и конструктивные. Лайн — это панель, Сити — монолит. Качество везде неплохое, можем себя похвалить. Мы стараемся в каждом из сегментов делать так, чтобы нам не было стыдно. На втором месте по объемам Сити, и чуть меньше — Про. Здесь все логично: если смотреть на структуру доходов населения, понятно, какой сегмент шире.
Интересно, что границы между аудиториями постепенно размываются. Раньше я думал, что клиент Лайн и клиент Про — это два совершенно разных человека. А потом жизнь показала, что у людей сместился горизонт ожиданий. Многие готовы напрячься, вложить накопления, взять ипотеку — но купить жилье «раз и навсегда». Чтобы это был не промежуточный вариант, а дом, где можно встретить старость.
– Деление на линейки вы ввели в 2022 году. Уже есть ретроспектива — стратегия себя оправдала?
– Мне кажется, да. Ты знаешь, что покупаешь и для чего. Человек сразу понимает, какой уровень благоустройства, архитектуры, наполнения он получит. Может проехать по уже построенным объектам, составить для себя чек-лист и принять решение осознанно.
Для компании это тоже плюс: проще администрировать процессы, планировать развитие, не размывать стандарты внутри сегмента. В Про, например, уровень наполнения уже настолько высокий, что приходится серьезно думать, чем еще можно удивить. Так, недавно с управляющей компанией мы обсуждали сервис по выгулу и кормлению собак. Идея красивая, но УК пока не готовы.
– У вас своя управляющая?
– Нет, это наш партнер — компания «Такт». Они начинали вместе с нами в 2010 году, но потом стали полностью самостоятельными. Сегодня они управляют не только нашими домами. При этом у нас общая философия. Когда мы передаем жилой фонд в управление, задача не просто собирать платежи, а сохранить то, что создано: благоустройство, отделку мест общего пользования, зеленые насаждения. Чтобы через 10–15 лет комплекс выглядел не хуже, а лучше, чем в день сдачи.
Иногда я заезжаю в наши дома на Ярославской — первые очереди были введены еще в 2009 году. Прошло больше пятнадцати лет: деревья выросли, беседки обросли виноградом, лавочки обновлены, газоны ухожены. Это приятно видеть. Значит, модель работает.
Есть, конечно, и болевые точки — кондиционеры. В Москве или Екатеринбурге вы не сможете просто так повесить внешний блок на лицевой фасад — это запрещено. У нас судебная практика сложнее: управляющая компания пыталась судиться с собственниками — безрезультатно.
Хотя мы проектируем специальные корзины, закладываем места под оборудование, прячем их за панелями. Но если монтажнику проще пробурить стену в другом месте, он так и сделает — и собственник соглашается, потому что так дешевле.
Стараемся бороться, работать через регламенты, разъяснения, иногда — через давление общественного мнения.
– Какие проекты сейчас находятся в активной фазе?
– В линейке Про наш флагман — «НИКС Про на Лесопарковой». Наверное, на сегодня это наш любимый проект. Хорошая динамика продаж, понятные темпы строительства, четкое позиционирование. Мы угадали и с локацией, и с ценовым диапазоном.
Екатеринбург крупнее, инвестиционно мощнее, логистически сильнее. Это столица Урала, через нее проходят большие потоки. Но по темпам развития, по количеству проектов КРТ, по обновлению площадок Челябинск выглядит достойно.
– Три P сошлись.
– Именно. В каком-то смысле это наша реабилитация после «Феникса». Здесь мы постарались реализовать все, что считаем обязательным для сегмента Про. Хотя, конечно, всегда есть куда расти — когда-нибудь сделаем еще лучше, если будет подходящая площадка.
В Сити мы недавно завершили проект на Университетской Набережной. Локация была высококонкурентная — рядом более доступные предложения. Тем не менее дома сданы, квартиры проданы. Для меня отдельное удовольствие — видеть независимые обзоры блогеров: когда люди со стороны проходят по комплексу и отмечают сильные стороны. Это честная оценка.
В Лайн сейчас у нас сразу несколько проектов в работе. В том числе на ЧТЗ и новые очереди в районах, где мы давно присутствуем. Повторюсь, мы много внимания уделяем логистике. Для нас важно, чтобы из комплекса можно было доехать до центра за 15–20 минут даже в час пик. ЧТЗ в этом смысле понятная территория: выезд на Ленина — и ты в центре.
АМЗ мы строим еще с начала нулевых. Район развивается, близость парка и озера дает дополнительное качество жизни. Всего у нас четыре проекта Лайн на старте.
– Расскажите о вашем проекте в Екатеринбурге.
– «Притяжение» в Академическом. Стандарт-класс, но по наполнению ближе к комфорту. В этом городе границы между стандартом, комфортом и бизнесом довольно сильно размыты — конкурируют, прежде всего, локациями и идеями.
В нашем проекте, например, два двора соединены пешеходным мостом. Под ним проходит открытая аллея — часть общественного пространства района. В Академическом вообще высокая конкуренция: больше двадцати застройщиков в одной локации, каждый старается придумать что-то свое.
Сам Академический — уникальный пример. Когда-то это было болото на окраине города. Один девелопер начал системную застройку, подтянул школы, садики, дороги, трамвайную линию. И в итоге микрорайон получил статус полноценного района Екатеринбурга — со своей администрацией и инфраструктурой. Это редкий случай, когда строительная компания фактически формирует новую городскую среду такого масштаба.
Для нас участие в таком проекте — это и вызов, и возможность проверить себя в максимально конкурентной среде.
– Вы говорите, что границы между стандартом, комфортом и бизнесом размываются. В том числе в Екатеринбурге. А как вы относитесь к тому, что многие застройщики довольно свободно используют термин «элитный»? Порой видишь ЖК, в котором по десять квартир на этаже, и каждая из них по 35 квадратов. Такой дом может называться элитным?
– Понимаю, о чем вы. Но я считаю, что не размер квартиры делает дом элитным или неэлитным. Небольшая квартира тоже может быть частью премиального проекта. В Москве, например, есть лоты и по 24–26 квадратов в дорогих комплексах — и это самые ликвидные позиции. Вопрос в другом: что стоит за словом «элитность». Для меня это не только метры и не только цена. Это локация, приватность, сервис, окружение, образ жизни.
Мы это видели даже по «Фениксу». Многие покупатели либо уже имели загородный дом, либо позже его построили, но квартиру в городе все равно оставили. Зачем? Из-за логистики. Время стало главным ресурсом.
Я за аккуратную, продуманную реновацию. В Москве часто можно увидеть, как современное здание органично встраивается в историческую зону — и это не разрушает среду, а усиливает ее. Нам тоже нужно учиться работать с контекстом
Жизнь за городом комфортна, но дорога в школу, на тренировки, на работу съедает часы. Полтора часа в день в машине — это десятая часть жизни. Люди начинают это считать. Поэтому городская квартира в хорошем доме становится не единственным жильем, а альтернативой — возможностью выбирать. Сегодня ты живешь за городом, завтра — остаешься в центре, потому что ребенку рано в школу или у тебя плотный график встреч.
Вот эта свобода выбора и есть элемент «элитности». Плюс сервис: от клининга до консьержа, который закажет билет на самолет. Это не обязательно дворец. Это качество повседневности.
Поэтому к самому термину я отношусь спокойно. Важно не слово, а содержание. Если за ним действительно стоит соответствующий уровень продукта — пусть называется так.
– Почему вы не идете в малоэтажную загородную застройку или в ИЖС?
– Не умеем.
– Что именно?
– Не умеем настолько далеко смотреть. Многоквартирное строительство — это масштаб, темпы, определенная финансовая логика. Загородный проект — это длинный горизонт планирования и ограниченный спрос. Невозможно построить тысячу коттеджей и быстро их продать. Это штучный продукт.
Можно строить по два дома в год и спокойно их продавать, наверняка найдешь своего клиента — но тогда чем кормить компанию? За счет других домов? Тогда зачем строить эти два?
Все идет от темпов продаж. Там другой горизонт планирования. Я не слукавил — мы не умеем этого делать. Не понимаем, как строится этот бизнес. Возможно, когда-нибудь попробуем.
– Как вы оцениваете создание Министерства архитектуры в Челябинске?
– Давайте честно: когда оно создавалось, задачи были понятны не всем. Но, оглядываясь назад, я считаю это правильным шагом.
Если сравнивать Челябинск и Екатеринбург, мы, конечно, уступаем по абсолютным объемам — Екатеринбург крупнее, инвестиционно мощнее, логистически сильнее. Это столица Урала, через нее проходят большие потоки. Но по темпам развития, по количеству проектов КРТ, по обновлению площадок Челябинск выглядит достойно.
Да, сыграла роль льготная ипотека, отложенный спрос после пандемии, общая турбулентность последних лет. Но важно, что административная система успела среагировать. Строительная отрасль — это не только девелоперы. Это подрядчики, производители материалов, муниципалитет, профильные министерства. И когда все элементы работают синхронно, появляется результат.
КРТ, наверное, наиболее заметная часть работы министерства, но не единственная. Мне лично нравится, как меняется облик города. Новые дома постепенно «ретушируют» застройку 2000-х. Появляются проекты, которые еще десять лет назад казались для Челябинска экономически невозможными. Иногда смотришь на дом и понимаешь: с точки зрения сухой математики он на грани рентабельности. Но он меняет среду.
И, на мой взгляд, правильным было разделение функций. Министерство строительства и Министерство архитектуры — это разные задачи. Строительство — это объемы, социалка, инфраструктура. Архитектура — это качество городской среды, правила игры, регламенты, внешний облик.
– А есть ли у застройщиков возможность влиять на развитие города?
– Была идея, думаю, когда-нибудь она, возможно, будет реализована: сделать совет застройщиков региона с участием городских и областных властей. Не как лоббистский клуб или инструмент давления, а как экспертную площадку. У девелоперов накоплены серьезные компетенции. Мы проводим маркетинговые исследования, анализируем миграцию внутри города, видим, где завтра будет спрос, понимаем, какие форматы жилья и среды нужны людям. По сути, мы ежедневно работаем с будущим — проект, который сегодня на бумаге, через три-пять лет становится частью городской ткани. При этом у власти и у нас одна стратегическая задача — повышать качество жизни. Для государства это ответственность и миссия. Для нас — еще и экономический интерес: если город развивается правильно, если людям комфортно, у отрасли есть устойчивый спрос.
Совет застройщиков мог бы стать площадкой для открытого обсуждения таких вопросов, как развитие территорий и трактовка генерального плана. А это ключевой документ, от которого зависит многое.
Есть разные подходы. Первый — формальный: если на территории стоит промышленная зона, значит, она и должна оставаться промышленной. Второй — стратегический: если производство уже окружено жилым массивом, логично со временем трансформировать эту территорию в жилую, не нарушая прав собственника, но задавая вектор развития.
Когда в генплане зона получает статус жилой, это не означает принуждения. Производственник продолжает работать. Но рынок постепенно начинает формировать предложения о выкупе. Возможно, собственник сам примет решение перенести предприятие за пределы города и заняться девелопментом. В результате город получает более чистый воздух, меньше транзитного транспорта, более компактную и логичную структуру.
Это влияет и на транспортную модель. Если мы строим в центре не на окраине, а уже в сложившейся инфраструктуре, мы снижаем нагрузку на дороги, сокращаем ежедневные маятниковые потоки.
Такие решения нельзя принимать кулуарно. Они требуют обсуждения, профессиональной экспертизы и баланса интересов. И мне кажется, что если бы за одним столом собрались ведущие застройщики региона, то по большинству стратегических вопросов мы бы совпали во мнениях. Да, у кого-то есть частные интересы в конкретной локации — это нормально. Но в системных вопросах развития города консенсус возможен.
Главное — чтобы диалог был честным и открытым. Тогда генплан перестает быть формальным документом, а становится реальным инструментом развития.
– Каким вы видите Челябинск через 5-10 лет с точки зрения архитектуры и качества среды?
– Я вижу его зеленым и современным. Мой друг детства сказал однажды: «Я люблю Челябинск за то, что он зеленый». И это правда. Зайдите почти в любой двор — там деревья. У нас огромный городской парк в границах жилой застройки, озера, река, широкие улицы. Это сильная база.
Плюс — колоссальный потенциал реновации. В центре еще достаточно территорий, которые могут получить новую жизнь. И здесь важно различать уплотнение ради квадратных метров и осмысленную реновацию. Если между двумя домами «втискивают» еще один подъезд только ради продажи — это плохо. Если преобразуется депрессивная зона гаражей и хаотичной застройки — это уже развитие города.
Я за аккуратную, продуманную реновацию. В Москве часто можно увидеть, как современное здание органично встраивается в историческую зону — и это не разрушает среду, а усиливает ее. Нам тоже нужно учиться работать с контекстом.
Через 5–10 лет я бы хотел видеть Челябинск с современным общественным транспортом: бесшумными трамваями и, возможно, новыми связями между районами. С развитой велоинфраструктурой, спортивными и зелеными маршрутами. И при этом — с сохраненным историческим центром. Развитие не должно означать потерю идентичности.
– Какие ключевые вызовы ждут отрасль в ближайшие год-два?
– Главный вызов — нестабильность правил игры. Льготная ипотека меняется, параметры поддержки корректируются. Сама идея поддерживать семьи с детьми логична. Но когда условия резко пересматриваются, девелоперу сложно планировать проекты на годы вперед.
У нас был реальный кейс: предлагали крупный участок — порядка 500 тысяч квадратных метров потенциальной застройки. Причем фактически без входного платежа. Но мы отказались. Потому что невозможно заходить в такой объем, не понимая горизонта спроса и финансовых условий. Масштаб без предсказуемости — это риск.
Хочется стабильных условий во всем — в первую очередь касательно льготной ипотеки. Обсуждается дифференцированная ставка: для семьи с одним ребенком — 10–12%, с двумя — около 6%, для многодетных — 2–4%.
С одной стороны, все логично: больше детей — больше квадратных метров, меньше процентная ставка. Государство хочет стимулировать рождаемость и поддерживать большие семьи. Но для рынка это серьезная перестройка.
Сегодня покупатель принимает решение исходя из доступности кредита. Я хочу купить квартиру. Стандартная ставка — 15%. Дорого. Если заведу одного ребенка — 11%. Дорого. Если троих — 4%. Дешево. Но родить троих — долгий и сложный процесс, он не синхронизируется с покупкой квартиры «здесь и сейчас».
Есть и другой момент. Первый ребенок для семьи — всегда самый сложный этап: неопределенность, новые расходы, изменение образа жизни. И если именно в этот момент ипотека становится дороже, это может не стимулировать, а наоборот, сдерживать принятие решений.
Для девелопера такая дифференциация ставки означает перераспределение спроса по типам квартир. Большие семейные форматы могут получить дополнительный импульс, а компактные — просесть. Нам придется корректировать продуктовую линейку, проектные решения, квартирографию.
Я не спорю с самой идеей поддержки многодетных семей. Вопрос в балансе. Рынку важна предсказуемость и плавность изменений. Когда правила меняются резко, это усложняет планирование.
Поэтому главный вызов — нестабильность условий. Нам всем нужна более долгосрочная, понятная модель, при которой и семьи могут спокойно планировать свое будущее, и бизнес — инвестиции в новые проекты.
– Планируете ли вы масштабироваться дальше?
– Мы подходим к масштабированию очень осторожно. «НИКС» — одна из наименее закредитованных компаний в регионе, и это сознательная стратегия. Мы стараемся не «раздувать» штат, не расти ради роста, выбирать партнеров с похожей финансовой дисциплиной.
Сегодня мы работаем в Челябинске и Екатеринбурге, при этом постепенно усиливаем присутствие в соседнем регионе. Он понятен нам как по менталитету, так и по правилам игры. Были предложения из столицы, но этот рынок для нас пока слишком сложный и специфичный. Санкт-Петербург интересен, ждем правильного участка. Если говорить о приоритетах — нам всегда была важнее устойчивость.
– И главный вопрос для читателей: в текущих условиях — ждать или покупать?
Мое личное мнение: дешевле жилье не станет. Возможно, рост будет не таким быстрым, как раньше, но себестоимость строительства и стоимость денег остаются высокими. А посему, если есть возможность воспользоваться льготной ипотекой или получить приемлемые условия по кредиту, — я бы не откладывал решение в стандарт– и комфорт–сегменте. В премиальном все более индивидуально. Но если речь идет о сильной локации — парк, центр, вода, — таких предложений больше не станет. Поэтому, если вы планируете жить в Челябинске и нашли место, которое вам действительно подходит, возможно, лучше принять решение сейчас, а не рассчитывать на «идеальный момент».